マンションの相続登記│相続登記シリーズ 明石市の相続相談専門窓口


登記手続

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。

マンションを相続したあなたへ


今の民法という法律では、「相続登記をいつまでにやらなければならない」という決まりはなく、相続登記をするかどうかは相続人の任意となっています。

 

しかし、2021年4月に相続登記を義務化する法改正がなされ、2024年までに施行される予定となっています。

 

また、相続登記をしない場合、自己の権利を第三者に主張できない、相続したマンションを売却することができないなどのデメリットが考えられます。

 

したがって、マンションなどの不動産を相続した場合は、速やかに相続登記をおこなうことをお薦めします。
ここでは、相続登記の流れなどについて解説していきます。

相続による登記手続の流れ

 

相続登記とは、マンションなどの不動産を所有している人が亡くなった場合に、相続人へ登記名義を変更する手続のことをいいます。

相続登記は、必要書類とともに登記申請書を不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。


相続登記は、「遺言による相続登記」「遺産分割協議による相続登記」「法定相続分による相続登記」のいずれかのパターンによって申請することになります。

 

相続登記の流れ

 

相続登記は一般的に以下のような流れでおこないます。

図表 「相続登記」 手続の流れ
  1.  遺言書の有無の確認
     ▼ 遺言書がある場合は「遺言書による相続登記」
  2.  相続人の調査

     各種資料の取り寄せ・収集
      ・被相続人の戸籍謄本、除籍、改製原戸籍、住民票除票の取得

      ・法定相続人の戸籍謄本、住民票の取得

      ・法定相続人の印鑑証明書の取得(※遺産分割協議をおこなう場合)

  3.  遺産分割協議
     ▼ 遺産分割協議をおこなった場合は「遺産分割協議による相続登記」
  4.  相続登記に必要な書類の作成

     ・登記申請書

     ・遺産分割協議書(※遺産分割協議をおこなった場合)

     ・相続関係説明図

  5.  管轄法務局へ登記申請
  6.  登記完了書類の回収

 

遺言書の有無の確認

 

亡くなった方(被相続人)が遺言書を作成していないか確認しましょう。

 

遺言書が存在するときは、原則として遺言の内容にもとづいて相続登記をおこなうことになります。

 

なお、遺言書は原則として家庭裁判所による検認を受ける必要があります。

しかし、公正証書遺言および法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合、検認手続きは不要となります。

 

遺言書による相続登記については、次のコラムで詳しく解説しています。

関連コラム

  • 遺言書による不動産の相続登記

    遺言書により不動産を相続した際の登記手続についての基礎知識、手続の流れ、必要書類など解説しています。

  • 遺言書を見つけた際の検認申立(記載例つき)

    公正証書遺言書など一部の形式の「遺言書」を除き、相続開始後に遺言書を見つけた場合には、家庭裁判所で検認手続と呼ばれる手続をとらなければなりません。相続人になる方に知っておいて欲しい検認手続について解説しています。

 

相続人調査

 

相続人の調査とは、被相続人の戸籍の内容を調査し、法定相続人を確定させることです。

 

被相続人が遺言書を作成せずに亡くなった場合、相続人が法定相続分に応じて相続するか、相続人全員による遺産分割協議によって相続財産(遺産)の分け方を決めることになります。

 

その前提として、「誰が相続人なのか」を確定させる必要があります。

 

相続人調査は、相続登記をはじめとする全ての相続手続の前提となるものです。

 

具体的には、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本などを取得し、相続人を確定していきます。
相続人調査および戸籍の取り方などについては、下記のページで詳しく解説しています。

 司法書士による解説

相続人調査

相続人調査の具体的な方法について解説しています。
なお、実際の戸籍等の取り寄せ方法については、コラム「相続人が知っておきたい「戸籍」の取寄せ方・読み方」で、解説しています。

  • 書式・文例 ・被相続人の死去後の手続から相続財産の処分までの流れ
  • ポイント解説 ・相続人の範囲
    ・相続分
  • 詳しくはこちら

 

不動産の調査

 

不動産の調査では、相続登記の対象となる被相続人名義のすべての不動産を確認していきます。

具体的には以下のような流れで調査をおこないます。

 

① 被相続人名義の不動産の所在を確認する
被相続人名義の不動産を調べるには、次の3つの方法があります。

 

  • 被相続人が保有していた不動産の権利証(登記識別情報または登記済証)を確認する
  • 固定資産税の納税通知書を確認する
  • 名寄帳を取得する(※)

 ※ 名寄帳とは、特定の人(たとえば被相続人)が所有している不動産の明細を一覧表にしたものです。

        名寄帳にはその役所の管轄内の不動産であれば課税・非課税問わず被相続人所有の不動産が全て記載されます。

 

これらの書類には、被相続人名義の不動産の「所在」「地番」「家屋番号」などの情報が記載されており、登記事項証明書を取得する際に必要な情報となります。

 

② 法務局で登記事項証明書を取得する

被相続人名義の不動産が確認できたら、法務局で「登記事項証明書」を取得し権利関係を確認します。

具体的には、その不動産が本当に被相続人の名義になっているか、抵当権などの担保権が設定されているか、などを確認していきます。


登記事項証明書は、全国ほぼ全ての不動産について、全国どこの法務局でも取得することができます。

 

③ 市町村役場で固定資産税の評価証明書を取得する

相続登記を申請する場合、法務局に「登録免許税」という税金を納める必要があります。


登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに計算します。
そのため、不動産が所在する市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得します。

 

固定資産税評価証明書は、相続登記を申請する時点での最新年度のものが必要となります。

 

 

相続登記で必要となる書類の一覧

 

続人調査で取得した戸籍や、不動産調査で取得した登記事項証明書および固定資産税評価証明書などを含めて、相続登記の申請に必要な書類をまとめると次のとおりとなります。

(※状況によって他に必要書類が発生する場合があります。)

 

図表1:遺言書による相続登記の必要書類一覧

必要書類 注意点
遺言書 公正証書遺言・法務局保管の自筆証書遺言以外は検認済のもの
被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)

被相続人が死亡した旨の記載のあるもの

被相続人の住民票除票(または戸籍附票)

登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、死亡時の住所への住所移転の変遷が記載されているもの(※)

遺言により相続する相続人の戸籍謄本

被相続人の死亡日以後に取得したもの

遺言により不動産を相続する相続人の住民票

被相続人の死亡日以後に取得したもの

固定資産税評価証明書

最新年度のもの

遺言により不動産を相続する相続人の住民票

被相続人の死亡日以後に取得したもの

 

 

図表2:遺産分割協議による相続登記の必要書類一覧

必要書類 注意点
被相続人の戸籍・除籍・原戸籍の謄本 出生から死亡まで連続したものすべて
被相続人の住民票除票(または戸籍附票)

登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、死亡時の住所への住所移転の変遷が記載されているもの(※)

遺産分割協議書

相続人全員の実印の押印が必要

相続人全員の印鑑証明書

 

相続人全員の戸籍謄本

被相続人の死亡日以後に取得したもの

遺産分割協議により不動産を相続する相続人の住民票

被相続人の死亡日以後に取得したもの

最新年度の固定資産税評価証明書

最新年度のもの

相続関係説明図または法定相続証明情報

相続関係説明図の作成は義務ではないが、作成したほうが望ましい。
また法務局で無料で交付が受けられる法定相続証明情報についてはコラムで解説しています。

 

 

図表3:法定相続分による相続登記の必要書類一覧

必要書類 注意点
被相続人の戸籍・除籍・原戸籍の謄本 出生から死亡まで連続したものすべて
被相続人の住民票除票または戸籍附票

登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合は、死亡時の住所への住所移転の変遷が記載されているもの(

相続人全員の戸籍謄本

被相続人の死亡日以後に取得したもの

相続人全員の住民票 被相続人の死亡日以後に取得したもの
固定資産税評価証明書

最新年度のもの

相続関係説明図または法定相続証明情報

作成は義務ではないが、作成したほうが望ましい

 

被相続人の住民票除票(または戸籍附票)について
登記簿には所有者の住所および氏名が記載されています。

しかし、被相続人の戸籍謄本には住所が記載されないため、被相続人と登記簿上の所有者が同一人であることを証明するため「被相続人の除票または戸籍附票」が必要となります。

したがって、被相続人が登記簿上の住所から住所移転を繰りかえしている場合などは、登記簿上の住所から死亡時の住所までの、すべての住所移転の変遷が記載されている「被相続人の除票または戸籍附票」が必要となります。

 

遺産分割協議

 

被相続人(亡くなられた方)が遺言書を作成していない場合、相続人全員の話合いで不動産などの遺産の分け方を決定します。

 

遺産分割協議の進め方、遺産分割協議書の作成方法については下記のページで詳しく解説しています。

 司法書士による解説

遺産分割協議

相続人全員による相続に関する話合い「遺産分割協議」について、どのように進めるべきか、基礎知識について解説しています。

  • 書式・文例 ・遺産分割協議書に記載する財産の表記方法
    ・遺産分割協議書の書式
  • ポイント解説 ・遺産分割協議の流れ

詳しくはこちら

 

 

相続登記に必要な書類の作成

 

相続登記の際に作成する主な書類は次のとおりです。

① 登記申請書
相続登記は、戸籍などの必要書類とともに登記申請書を、不動産を管轄する法務局に提出しておこないます。登記申請書の記載例は以下のようになります。

図表 所有権移転登記(相続登記)申請書のサンプル

図表 所有権移転登記(相続登記)申請書のサンプル

 


② 相続関係説明図
相続関係説明図とは、法定相続人の相続関係を家系図のように図面化したものです。

 

相続登記を申請する場合、相続関係説明図をあわせて提出することで、申請書に添付した戸籍・除籍・改製原戸籍謄本の原本を還付してもらえます。

 

作成方法および記載例については、以下のページで解説しています。

 司法書士による解説

相続人調査

相続人調査の具体的な方法について解説しています。
なお、実際の戸籍等の取り寄せ方法については、コラム「相続人が知っておきたい「戸籍」の取寄せ方・読み方」で、解説しています。

  • 書式・文例 ・被相続人の死去後の手続から相続財産の処分までの流れ
  • ポイント解説 ・相続人の範囲
    ・相続分
  • 詳しくはこちら

 

 

③ 遺産分割協議書(遺産分割をおこなった場合)
法定相続人全員で遺産分割協議をおこなった場合、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書の作成方法については下記のページで詳しく解説しています。

 司法書士による解説

遺産分割協議

相続人全員による相続に関する話合い「遺産分割協議」について、どのように進めるべきか、基礎知識について解説しています。

  • 書式・文例 ・遺産分割協議書に記載する財産の表記方法
    ・遺産分割協議書の書式
  • ポイント解説 ・遺産分割協議の流れ

詳しくはこちら

 

管轄法務局へ登記申請

 

相続登記の申請は、対象となる不動産を管轄する法務局に対しておこないます。

 

申請は窓口に持参するほかに、郵送での申請も可能です。

 

申請後、申請書や添付書類の内容に誤りなどがあれば、法務局から補正の連絡があります。

補正の手続は管轄法務局に出向いておこなう必要があります。


管轄は、法務局のホームページなどで確認することができます。

参照リンク

神戸地方法務局│不動産登記管轄
明石市、神戸市、加古川市、高砂市、淡路市などの不動産登記の申請先については次のページで確認することができます。

 

登記完了書類の回収


相続登記申請時に登記完了予定日を確認しておきましょう。

法務局のホームページでも申請日に対応する登記完了予定日が掲載されています。

 

法務局から登記が完了した旨の連絡はありませんので注意してください。

申請後に補正の連絡がなければ、登記完了日以降に登記完了書類を受け取りに行きます。

 

なお、郵送での登記完了書類の返却も可能です。
ただ、希望する場合は法務局への申請時に、返信用封筒(簡易書留・レターパックプラス)も提出する必要があります。

 

最後に登記事項証明書を取得し、ご自身の名義に変更されていることを確認します。

 

マンションの相続登記に関連する手続

住宅ローンが残っている場合

 

住宅ローンを利用してマンションなどの不動産を購入した場合、同時に団体信用生命保険(団信)に加入していることが多いです。

団信とは、住宅ローンの契約者が亡くなった場合に、生命保険会社が代わりに残った住宅ローンを支払い、ローンが完済される仕組みです。

住宅ローンが完済された場合、相続登記とあわせて不動産に登記されている抵当権を抹消する手続をおこないましょう。

 

その他マンションの相続の方法

相続人の1人に相続させ、自分は同じ価格を現金でもらう(代償分割)

 

代償分割とは、相続人のうち1人あるいは数人が相続財産を現物で相続する一方で、現物を相続しなかった他の相続人に対して、債務を負担する(金銭により代償金を支払うなど)遺産分割の方法です。

例えば、相続財産が実家の不動産のみで長男が実家の不動産を継ぎたい場合、長男が不動産を相続する代わりに、他の相続人に金銭を支払うといったケースに利用されます。

 

マンションを売却し金銭で分ける(換価分割)


換価分割とは、例えば相続財産である不動産などを売却し、その売却代金を相続人全員で決めた割合で分割して相続する方法です。

例えば、①相続人AおよびBが不動産を2分の1ずつ共同で相続→共同で売却→売却代金をA、B各2分の1で取得する方法、②相続人Aが便宜上不動産を単独で相続→Aが売却→売却代金をA、B各2分の1で取得する方法、などがあります。

マンションの相続登記手続をフルサポート(まとめ)

 

民法という法律の改正により、不動産を相続した相続人は登記をしなければ法定相続分を超える部分について第三者に自己の権利を主張できなくなりました。

また、2024年にはこれまで任意であった相続登記の義務化が予定されています。したがって、相続によりマンションなどの不動産を取得された場合、速やかに相続登記をされることをおすすめします。

 

明石市にある上垣司法書士事務所では、こうした相続登記手続を含め、戸籍謄本などの収集代行、遺産分割協議書の作成、遺言書の検認手続申立などの手続をサポートしています。

 

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丁寧に、きちんとしっかりと報告、連絡をおこない相続手続をお手伝いいたします。

 

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