詳細解説「相続登記の義務化」の制度解説


法改正情報

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。


詳細解説_相続登記義務化

詳細解説_相続登記義務化

 

1.相続登記が義務化された背景


法改正をうけて相続登記は義務化され、2024年(令和6年)4月1日より施行されます。
これにより、相続によって不動産の所有者が変わった時には、登記名義人の変更が必要になります。

高齢化や都市部への人口移動などによる地域の過疎化により、放置された土地や、管理がゆきとどかず倒壊寸前の廃屋などが増加しています。

所有者不明の土地に関しては、九州の土地面積を超えているとも言われています。(平成30年1月19日 所有者不明土地問題研究会最終報告概要 増田寛也・元総務大臣

土地の利用ニーズも低下しており、実際に、地方に住む両親の不動産を相続するタイミングで、「実家から遠方に住んでいるため管理が難しい」と都市部に住むご子息から売却処分の依頼を受けることも多くなってきました。

土地や家屋を相続した全ての方が、相続登記や、売却処分をされるわけではありません。

相続不動産をそのまま放置していることもあります。

放置している間に、さらに相続を経て所有者不明の不動産が発生します。


こうした所有者不明の土地・家屋は、公共事業や不動産の取引への支障、隣に住む方へのリスクを招く恐れがあります。

こうした事情、現状を受けて所有者不明の土地を解消するために「相続登記」が義務化されることになりました。

相続登記の義務化の目的である「所有者不明の土地を発生させない」ために、さまざまな法律の改正や仕組みづくりが進められました。

 

次のコラムでも、相続登記義務がされた経緯について詳しく解説しています。

関連コラム


相続登記の義務化の経緯・背景(令和6年4月1日より実施)

相続登記が義務化するためにおこなわれた民法等の法改正が可決成立した経緯、背景について解説しています。
また、関連する各テーマについてのコラムへのリンクもあります。



順番に解説していきます。

 

2.相続登記の義務化(不動産登記法の改正)

2-1.相続登記などの現状

 

土地の所有権を確認する場合、法務局で登記事項証明書を取得します。


実は、登記事項証明書(不動産登記簿謄本)の所有者欄に記載されている所有者が、現在の所有者であるとは限りません。

改正前の不動産登記法という法律では、所有権の登記は義務化されていません。

現在の法律では、所有権の登記をしていない場合には、第三者に対して所有権を主張できない、と法律で定められていています。
不動産取引で自身に不利益が生じるリスクを負担させることで、間接的に登記手続きを強制しているにすぎません。

所有者不明の土地が増える原因のひとつは、こうした登記手続が直接義務化されていないため、相続や住所変更が適切におこなわれていないことにありました。

こうしたことから、不動産登記簿上において所有者の現状を反映していないケースがあるため、不動産取引や公共事業への活用にあたっての調査が大きな壁となっています。

2-2.相続登記の義務化

2-2-1.相続登記がおこなわれるための仕組みづくり


法律上、単に相続登記を義務化するだけではなく、実際に相続人に手続をおこなってもらうための仕組みづくりの見直しを進めています。

 

  相続登記の義務化にあたっての新制度 
  • 相続登記の義務化
    (改正 不動産登記法76条の2

  • 過料(罰則)10万円以下の制裁
    (改正 不動産登記法164条)

  • 相続登記義務の軽減措置として

    「相続人申告登記」制度の創設
    (改正 不動産登記法76条の3

  • 遺言書による不動産贈与の所有権移転登記の簡略化

    (改正 不動産登記法633項)

  • 法定相続分での相続登記手続の簡略化

 

2-2-2.相続登記の義務化

 

相続登記をおこなう必要のある権利は「所有権」のみです。

だからと言って、所有権以外の権利は登記しなくても良いというわけではなく、相続にあたってあわせて登記をおこなっておくと良いでしょう。

登記義務のある方、相続登記をいつまでにおこなうべきか、次の一覧表にまとめました。

相続登記の義務者 登記義務の期限
相 続 相続人 ①相続人、②遺言書による贈与(遺贈)を受けた方は、自身のために相続が開始、遺贈があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内(改正不動産登記法76条の2第1項)
遺贈(遺言書による贈与) 贈与を受けた相続人(受遺者) ①相続人、②遺言書による贈与(遺贈)を受けた方は、自身のために相続が開始、遺贈があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内(改正不動産登記法76条の2第1項)
遺産分割
(改正された不動産登記法76条の21項(※)の期間内に、相続登記申請がなされていない場合の遺産分割)
共同相続人全員 ①相続人、②遺言書による贈与(遺贈)を受けた方は、自身のために相続が開始、遺贈があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内(改正不動産登記法76条の2第1項)
遺産分割
(法定相続分で相続登記申請がなされた後の遺産分割)
法定相続分を超えて所有権を取得した方 ③遺産分割による取得者については、遺産分割の日から3年以内(改正不動産登記法76条の2第2項)

 

なお、祖父母に引き続き、父母が亡くなるなど相続が連続して発生している場合(数次相続:すうじそうぞく)、① 数次相続により対象不動産の所有権を取得し、② ご自身のために相続の開始があったこと、かつ、対象不動産の取得の事実を知った日から3年以内が期限となります。

令和6年4月1日より施行される本制度ですが、それよりも前に亡くなられた方の不動産も相続登記が必要になります。
そのため、法律で定められた制限期間内に所有権移転登記をおこなわなければなりません。

 

2-2-3.相続登記の方法


相続人のうち1人が、法律(民法)で定められている相続分で、相続登記をおこなった場合には、他の相続人を含め相続登記の義務を果たしたことになります。

 

遺言による贈与(遺贈)で対象不動産を取得した相続人は、法律改正前と異なり、単独で所有権移転登記ができるようになりました。

 

改正前は、相続人全員で共同して登記手続をおこなうこととされていました。

しかし、相続人間の関係性が悪い場合に、申請に協力を得られないこともあり、訴訟を起こすなどしなければなりませんでした。

 

なお、相続登記の申請方法については次のコラムで解説しています。

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3.相続人申告登記と相続登記義務

 

相続人の相続登記の手続負担の軽減から「相続人申告登記」制度がつくられました。

 

「遺産分割の話合いがまとまらない」

「相続人が多数にわたり、相続人調査が終わらない」

 

このような遺産分割の手続を進められない相続人の、相続登記義務違反としての制裁(過料10万円以下)を回避するための制度です。

 

なお、遺産分割を行っている場合には、所有権移転登記が必要であることに注意が必要です。

相続人申告をすれば、それで相続登記が済んだことにはなりません。

 

相続人申告登記の具体的な内容については、次のページで紹介しています。

相続登記義務の期限までに、相続手続をおこなうことが難しい場合には、こちらをご覧ください。

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  • 相続人申告登記制度の解説[令和6年4月1日施行]相続登記の期限までに手続をおこなうことが難しい場合、義務違反としての過料の制裁を回避するための制度がつくられました。相続人の範囲や法定相続分の割合の確定が不要で簡単におこなうことができます。このコラムでは、相続人申告登記について詳しく解説しています。

 

相続人申告登記をおこなったからといって、相続登記自体が免除されるわけではないことや、いつまでに、誰が登記手続をおこなわなければならないのか、といった点について解説しています。

 

相続人間で話し合いが進められない、まとまらないといった相続トラブルの状態にある方は、ぜひこちらのコラムもご覧ください。

4.相続登記義務に違反した場合

 

相続登記の申請義務違反には罰則があります。

正当な理由もなく、相続登記をおこなわない場合、「過料(かりょう)」と呼ばれる、金銭10万円以下の制裁が科されます。
(なお、「正当な理由」は具体的にどのようなものを指すのかについては、今後通達等で明確化される予定です。)

 

なお、正当な理由のケースとして、① 相続人が非常に多数であるため、戸籍謄本等の収集に時間を要する場合、② 遺言無効の争い、遺産分割調停などの争いが発生している場合、③ 登記義務者である相続人自身が重病で手続きがおこなえない場合などが想定されています。

所有者不明の土地が生じないように相続登記の義務だけでなく、罰則も設けることで、実際に手続をおこなってもらえるよう仕組みをつくりました。


なお、どのような場合に相続登記義務違反として制裁が科されるかは、次のコラムをご参照ください。

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5.所有権登記名義人の氏名(名称)、住所の変更登記も義務化

 

相続登記義務化の目的は「所有者不明の土地」を発生させないことです。
登記に所有者情報を反映させることが重要になってきます。

そのため、今回の法改正にあわせて、氏名・住所の変更日から2年以内の登記手続が義務化されました。(※なお、法律の施行日よりも前に氏名・住所の変更した場合は、施行日から2年以内)


これも、相続登記と同じく、正当な理由がなく手続きをせず義務に違反した場合には過料の制裁(5万円以下)があります。

ただ、この住所・氏名の変更登記が義務化は予定されているものの、「施行日は公布後5年以内の政令で定める」として、令和5年5月時点で施行日は未定です。
ただ、令和8年(2026年)には施行される予定です。

なお、家庭内暴力(DV、ドメスティックバイオレンス)などの被害者において、個人情報を登記に反映させることで生命や身体に危険がおよぶような場合には、柔軟な対応がなされることになっています。

また、海外に住む登記名義人は、国内における連絡先などを登記することが義務化されました。

日本国内における連絡先として、代理人の氏名(法人の場合は名称)、住所を登記することになります。(2022年現在、国内の連絡先が見つからない場合には「連絡先なし」として登記されることも想定されています)

この住所変更・氏名変更についての登記義務化にともなう解説を次のコラムでも確認いただけます。
引っ越しやご結婚などにより住所・氏名が変更になってる方はぜひご覧ください。

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5-1.住所・氏名の変更の職権登記制度


引っ越しや婚姻などにより住所変更登記、氏名変更登記をおこなうのが基本です。
ただ、住所等の変更はあっても登記手続きが手間であるため、実際にはおこなわれていないことが多数です。

法人や個人の氏名(名称)・住所の変更登記の負担を軽減するための制度
ができました。

法務局に予め、住民基本台帳ネットワークなどのシステムの検索用の情報を提供しておくことで、法務局側で異動情報を確認し把握できた場合には、職権で登記手続をおこなうものです。

この職権登記は、本人による「同意(申出)」がある場合におこなえるものとされています。

個人の場合、住所・氏名・生年月日など住民基本台帳ネットワークで検索するための情報(検索用情報)の提供をおこない、法務局側で定期的に照会をおこないます。
法務局にて住所などの変更を確認した時には、登記名義人に職権で変更登記することの確認をおこない、同意があった場合に登記手続をとることになります。

法人の場合、法務省のシステム連携により、住所・名称などに変更があれば通知があります。これを受けて、登記官が変更登記をおこないます。(個人の場合とことなり、法人に対して職権による変更登記の意思確認はおこないません。)

これらの職権登記により、住所・氏名の変更登記の義務は果たされたことになります。

 

6.相続登記をトータル・フルサポート

 

今回、相続登記の義務化がスタートするにあたり、これまでの不動産登記制度が見直し、具体的に関連する法改正がおこなわれました。

登記手続は人生において何度も経験するものではありませんが、引っ越しや結婚などにおいても住所の変更登記が必要になるなど、今まで以上に注意が必要です。

くり返しになりますが、特に注意が必要な点は、過去に不動産を相続し、登記簿上の名義を変更していない方も義務化の適用対象となり、違反すると罰則を受ける可能性がある点です。
改正法により、2024年4月1日の施行日から3年以内に相続登記をおこなわなければなりません。

何を、どこまで、いつまでに手続が必要なのか。
情報収集から手続までをおこなうには労力が大きいと言えます。


過去相続した不動産の相続登記は、相続人が全国に散らばるなどして、遺産分割協議書の合意や戸籍謄本など登記申請に必要な書類の取りつけなど大変なケースがあります。

こうした複雑化した相続登記は、登記の専門家である司法書士に依頼されることが一般的です。
当事務所でも、相続登記手続きの手間をお引き受けしています。


相続人・相続財産調査から、書類作成と提出まですべてサポートしています。
ぜひお気軽に、「相続の上垣司法書士事務所」までお問合せ、ご相談ください。

 

 

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相続登記は一般の方にとって負担の大きい手続です。
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しかし、相続人申告登記後に、相続登記をおこなわなければならず、あくまで相続登記義務違反を回避するための手続となります。
このコラムでは相続登記義務化と相続人申告登記の関係から、注意点までを司法書士が分かりやすく解説しています。

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