遺言書による不動産の相続登記│相続登記シリーズ 明石市の相続相談専門窓口


登記手続

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。

遺言書による不動産の相続登記

 

遺言書とは、「自分の死後に財産をどのように処分するかを指定する書面」です。

 

不動産の名義人(所有者)が遺言書をのこして亡くなられた場合、原則として遺言書の内容にもとづいて不動産の名義変更(相続登記)をおこないます。

遺言書による相続登記手続の一般的な流れ(スケジュール)

 

遺言書による相続登記手続の流れは、のこされた遺言書が公正証書遺言か、それ以外かで異なってきます。

一般的には以下の流れで手続をおこなっていきます。

図解 チャート図「遺言書による相続登記手続の一般的な流れ」

図解 チャート図「遺言書による相続登記手続の一般的な流れ」

自宅保管の自筆証書遺言、秘密証書遺言など

 法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言は、検認手続が不要となります。

相続登記のための必要書類

 

実際の相続登記に必要な書類について説明します。

「遺言書による相続登記」の必要書類判別のチャート図

 

遺言書以外に、相続登記に必要となる書類について次のチャート図にそって確認していきましょう。

遺言書による相続登記手続について、必要書類判別のためのチャート図になります。

図解 チャート図 「遺言書による相続登記手続の一般的な流れ」

法定相続人が不動産を相続する場合

 

法定相続人の一部または全員に対して「相続させる」旨の遺言がのこされている場合、遺産を取得する相続人は、単独で「相続」を原因とする所有権移転登記の申請をおこないます。


一般的な必要書類は以下のとおりです。

  • 登記原因証明情報
    ・遺言書(※公正証書遺言・法務局保管の自筆証書遺言以外は検認済のもの)
    ・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本(除籍謄本)
  • 遺言者の住民票除票(または戸籍附票)
  • 遺言により相続する相続人の戸籍謄本
  • 遺言により相続する相続人の住民票(または戸籍附票)
  • 最新年度の固定資産税評価証明書

 

法定相続人以外が遺贈(遺言による贈与)を受ける場合

 

法定相続人以外の者に遺産を「相続させる」または「遺贈する」旨の遺言がのこされている場合、「相続」による所有権移転登記ではなく、「遺贈」による所有権移転登記をおこなうことになります。

 

この場合、遺言などで「遺言執行者」が定められているかどうかで必要書類が異なってきます。「遺言執行者」とは、相続人全員の代理人として、遺言の内容を実現するために必要な手続をする人のことをいいます。

 

「遺言執行者」が定められている場合、遺言執行者と受遺者(遺言により財産をもらう人)が共同して所有権移転登記の申請をおこないます。

 

一方、「遺言執行者」が定められていない場合、遺言者の相続人全員と受遺者が共同して所有権移転登記の申請をおこなうことになります。

 

一般的な必要書類は以下のとおりとなります。

 

遺言執行者の定めがある場合

法定相続人以外が遺贈を受け、遺言執行者の定めが「ある」場合の必要書類は次のとおりです。

  • 登記原因証明情報(※1)

    ・遺言書(※公正証書遺言・法務局保管の自筆証書遺言以外は検認済のもの)

    ・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本(除籍謄本)
  • 遺言者の住民票除票(または戸籍附票)
  • 遺言者の登記済証(または登記識別情報通知)
  • 遺言執行者の印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
  • 遺言執行者の資格を証する書面

    ・遺言で定められている場合は上記(※1)の書類

    ・家庭裁判所で選任された場合は選任審判書
  • 受遺者の住民票(または戸籍附票)
  • 最新年度の固定資産税評価証明書

 

②遺言執行者の定めがない場合

法定相続人以外が遺贈を受け、遺言執行者の定めが「ない」場合の必要書類は次のとおりです。

  • 登記原因証明情報(※1)

    ・遺言書(※公正証書遺言・法務局保管の自筆証書遺言以外は検認済のもの)

    ・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本(除籍謄本)
  • 遺言者の住民票除票(または戸籍附票)
  • 遺言者の登記済証(または登記識別情報通知)
  • 相続人全員の印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
  • 相続人全員の戸籍謄本

  • 受遺者の住民票(または戸籍附票)
  • 最新年度の固定資産税評価証明書

 

必要書類の収集

遺言書

 

遺言書を相続登記手続に使用する場合、原則として家庭裁判所において検認手続をうける必要があります。

 

検認とは、その時点における「遺言書の状態(形状、文言、日付、署名など)」を家庭裁判所が証明する手続です。

 

申立先は、遺言者の最後の住所地の家庭裁判所になります。

 

検認の手続が終了すると、遺言書の写しに検認済証明書を付け綴じられ交付を受けられるので、検認済証明書が付された遺言書を相続登記の際は使用します。

 

なお、公正証書遺言および法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言については、検認の手続は不要です。

検認申立の際の必要書類の詳細は、下記リンクをご参照ください。

 

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遺言者(亡くなった方)の死亡した旨の記載のある戸籍謄本(または除籍謄本)

 

戸籍謄本(または除籍謄本)は、遺言者の本籍地のある役場へ請求します。

 

戸籍謄本の取得は、現地の役所に直接行って取得することもできますが、遠方であれば郵送で請求することも可能です。

 

郵送で請求する多くの場合、郵便局で「定額小為替」を購入し、返信用の封筒と切手、身分証明書の写しを一緒に入れて送付すると、申請した戸籍謄本類を返送してもらうことができます。
詳しくは、各市町村のホームページなどでご確認ください。

 

また、誰でも戸籍謄本等を取得できるものではありません。

戸籍に記載されている人、またはその配偶者、直系親族、代理人(委任状が必要)に限られています。

【 戸籍の取得時に必要なもの 】

  • 申請書(市区町村のホームぺージからダウンロードできる場合が多いです。)
  • 請求者の顔写真のついた身分証明書の写し(運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど)
  • 印鑑(申請書に押印。認印で可)

  • 委任状(必要な場合)
  • 返信用封筒(必要な場合)

詳しくは、請求先の市町村役場のホームページなどにてご確認ください。

遺言者(亡くなった方の)の住民票除票(または戸籍附票)

 

住民票の除票については、遺言者の最後の住所地の市区町村役場へ請求します。

 

住民票除票にかえて戸籍附票でもかまいません。

戸籍附票とは、対象者の本籍地のある役場で発行される住所を証明する書類のことをいいます。

 

遺言者の最後の住所と登記簿に記載されている住所に相違がある場合、遺言者と登記簿上の名義人が同一人であることを証明するために、登記簿上の住所から最後の住所への住所移転の沿革をひとつひとつ証明していく必要があります。

 

したがって、遺言者が住所を転々としている場合は、つながりの取れる住民票や戸籍附票をさかのぼって取得していきます。

 

相続人の戸籍謄本

 

相続人の本籍地のある役場で取得します。

 

ご自身の本籍地が定かでない場合、住民票を取得される際に「本籍地」の記載が入ったものを希望することで、正確な本籍地を知ることができます。

 

現在、個人情報保護の観点などから、たとえ本人といえども特に申し出をしない限り「続柄」「本籍地」「世帯全員」の住民票が交付されない場合があります。
相続手続において、住民票を取得する場合には、「記載省略のない、世帯全員の住民票の交付を希望」すると伝えることで、相続手続で必要となる住民票を取得することができます。

 

相続人は、遺言者が亡くなられた際に生存していなければなりません。

したがって、相続人の戸籍謄本は、遺言者が亡くなられた日以降に取得したものである必要があります。

 

最新年度の固定資産評価証明書

 

登記の申請の際に納付する登録免許税を算出するために必要となります。

登記申請の対象となる不動産が所在する市区町村役場で取得することができます。

 

遺言書による相続登記についてよくある質問

相続登記をしない場合のデメリットについて教えてください

 

相続登記をしない場合、次のようなデメリットが考えられます。

  • 第三者に相続不動産に対する権利を主張できない。

     (※法定相続分を超える部分については、登記をしなければ他の相続人に対しても自己の権利を主張できません。)

  • 相続不動産を売却することや、その不動産を担保に借入をおこなうことができない。
  • 相続人にさらに相続が発生することで相続人が多数にのぼり、権利関係が複雑になる。
  • 登記に必要な書類が保管期間経過で入手できない。

 

なお、相続登記をせずに、亡くなった人の名義のままで長期間放置され続けた結果、現在の所有者がわからない「所有者不明土地」などが問題になっています。

 

これらを解消するため、2024年をめどに相続登記が義務化される予定です。

 

具体的には、相続人が相続または遺贈で不動産取得を取得したことを知ってから3年以内に相続登記を申請することを義務化し、違反した場合は10万円以下の過料の対象となる予定となっています。

 

遺言書と異なる内容の名義変更は可能ですか

 

遺言執行者がいない場合は、相続人全員が合意し、遺産分割協議をおこなうことで可能となります。

 

一方、遺言執行者がいる場合や、遺言の内容が法定相続人以外の第三者に遺贈する内容であるときは、相続人全員の合意に加えて、遺言執行者や受遺者の同意が必要であると考えられます。

 

遺言書をどのように探せばよいですか

 

遺言書保管制度を利用した遺言書については法務局、公正証書遺言については公証役場で検索することが可能です。

次のコラムでも、遺言書の探し方について解説しています。

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まとめ(相続登記におけるフルサポート)

 

民法という法律の改正により、不動産を相続した相続人は登記をしなければ法定相続分を超える部分について第三者に自己の権利を主張できなくなりました

 

また、先ほど少し解説したとおり2024年にはこれまで任意であった相続登記の義務化が予定されています。

したがって、相続により不動産を取得された場合、速やかに相続登記をされることをおすすめします。

 

明石市にある上垣司法書士事務所では、こうした相続登記手続を含め、戸籍謄本などの収集代行、遺言書の検認手続申立の手続をフルサポートしています。

 

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