抵当権のついた不動産を相続したら考えるべきポイント│相続登記シリーズ 明石市の相続相談専門窓口


登記手続

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。

抵当権のついた不動産を相続したら考えるべきポイント

 

相続による主な遺産のひとつに「不動産」があります。

「不動産が農地。売却して分配したい。」

「相続した不動産が、先代の名義のまま。どうしたらいい?」

など、相続不動産に関する悩みは多種多様です。

今回は、抵当権付きの不動産を相続した場合において、相続人や遺言で不動産の贈与を受けた人が検討しておくべきポイントと、登記簿の見方など現状を把握するための基礎知識について解説します。

抵当権とは何か

 

抵当権とは、金融機関などが金銭(住宅ローンや事業用資金など)を貸す際に、債務者や第三者が所有している不動産を担保として確保するための権利です。

 

債務者が借金を返済できない場合、抵当権者(金融機関などの債権者)は抵当権を実行することで、不動産を競売などで売却し、その売却金額をもって債権回収をはかることになります。

 

抵当権の有無は登記事項証明書で確認できる

 

被相続人(亡くなった方)名義の不動産に抵当権が設定されているかどうかは、法務局で被相続人名義の不動産の登記事項証明書を取得し、確認することでわかります。

 

登記事項証明書は、全国ほぼ全ての不動産について、全国どこの法務局でも取得することができます

 

登記事項証明書を取得するには、土地であれば「所在」「地番」、建物であれば「所在」「家屋番号」などの情報が必要となります。


被相続人名義の不動産の調べ方については、下記のページで解説しています。

相続財産調査

不動産を含め、亡くなられたご家族・親族の方の財産(資産と負債)を調べるための方法や、相続財産に関する基礎知識について解説しています。

  • 書式・文例 ・財産目録のサンプル
  • ポイント解説
    ・プラスの財産の調べ方
    ・マイナスの財産の調べ方

詳しくはこちら

 

登記事項証明書の見かた

 

登記事項証明書のどの部分を見て、抵当権の有無を確認していくのか、実際にサンプルで解説します。

 

図表 全部事項証明書(土地)サンプル│表題部 権利部 共同担保目録

図表 全部事項証明書(土地)サンプル│表題部 権利部 共同担保目録

 

図表 全部事項証明書(土地)サンプル

図表 全部事項証明書(土地)サンプル

● 登記事項証明書の構成

 

登記事項証明書の構成は、「表題部」・「権利部(甲区)」・「権利部(乙区)」・「共同担保目録」の4つの項目で成り立っています。

 

4つの項目には、それぞれ次の内容が記載されます。

 

① 表題部
図表 全部事項証明書│権利部(土地の表示)

図表 全部事項証明書│権利部(土地の表示)

※画面をクリックすると拡大します

表題部にはその不動産の物理的な状況が記載されます。
土地については、「所在」「地番」「地目」「地積」、
建物については、「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などの情報が記載されています。

 

② 権利部(甲区)
図表 全部事項証明書│権利部(甲区 所有権に関する事項)

図表 全部事項証明書│権利部(甲区 所有権に関する事項)

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権利部の甲区には、所有権に関する登記が記載されます。

 

③ 権利部(乙区)
図表 全部事項証明書│権利部(乙区 所有権以外の権利に関する事項)

図表 全部事項証明書│権利部(乙区 所有権以外の権利に関する事項)

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権利部の乙区には、所有権以外の権利に関する登記が記載されます。

 

③ 共同担保目録
図表 全部事項証明書│共同担保目録

図表 全部事項証明書│共同担保目録

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共同担保目録とは、「一つの債権を担保している複数の不動産の一覧表」です。
詳細は下記で解説します。

抵当権は 「権利部(乙区)」 に記載される

抵当権の有無を調べるには、権利部(乙区)を確認します。

 

図表 全部事項証明書│抵当権の内容についての説明

図表 全部事項証明書│抵当権の内容についての説明

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上記の登記事項証明書の記載例では、

権利部(乙区)の順位番号1番で「抵当権設定」の記載があります。

 

その右側に「権利者その他の事項」欄があり、

抵当権で担保されている債権の詳細が記載されています。

 

記載例では、南北銀行(抵当権者=債権者)が、

法務五郎(債務者)に対し、令和15月7日に金4,000万円を貸付け、

同日に法務五郎が所有する土地に抵当権が設定されたことがわかります。

 

「共同担保目録」 とは
図表 全部事項証明書│権利部(乙区)で共同担保をチェックする方法

図表 全部事項証明書│権利部(乙区)で共同担保をチェックする方法

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「権利部(乙区)(権利者その他の事項)」欄の最下部、

また、「共同担保」および「目録の記号・番号」の記載があり、共同担保目録が作成されていることがわかります。

 

共同担保目録とは、簡単にいうと「一つの債権を担保している複数の不動産の一覧表」です。

 

共同担保目録の記載がある場合、

同じ債権を担保するために他の不動産にも抵当権が設定されている可能性があります。

 

逆に、共同担保目録の番号が記載されていない場合は、

抵当権設定登記がある不動産のみが担保にはいっていることになります。


次に、「共同担保目録」を確認しましょう。

図表 全部事項証明書│共同担保目録

図表 全部事項証明書│共同担保目録

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記載例の共同担保目録では、4,000万円という一つの債権を担保するために、101番の土地と、その土地上の建物という複数の不動産に抵当権が設定されていることを表しています。


共同担保目録では、抵当権などの担保が設定されている複数の不動産を一目で確認することができます

 

抵当権が設定されている不動産を漏れなく把握するためにも「共同担保目録」付の登記事項証明書を取得されることをおすすめします。

 

 

抵当権付不動産を相続した場合

 

続いて、抵当権のある不動産の状況によって、どのように対応すべきかについて解説します。

住宅ローンを担保する抵当権付不動産の場合

 

この場合、亡くなった債務者(兼不動産所有者)が団体信用生命保険に加入しているかどうかで対応が異なります。

団体信用生命保険に加入している場合

 

抵当権付不動産を相続した場合の登記手続の順序は次の通りです。

  1.  相続人への相続登記
  2.  抵当権の抹消登記


住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、同時に団体信用生命保険(以下「団信」。)に加入されることが多いと思います。

 

団信とは、住宅ローンの契約者が亡くなった場合に、生命保険会社が保険金で代わりに残った住宅ローンを支払い、ローンが完済される仕組みです。

 

団信に加入していることで、相続人は住宅ローン債務を相続することなく、不動産を相続することができます。

 

この場合、まず金融機関に契約者が亡くなった旨の連絡をいれ、

金融機関から受取った「団信弁済届」を必要事項を記入のうえ提出します。

 

保険会社による審査の後、問題がなければ保険金で住宅ローンが返済されることになります。

 

住宅ローンが完済された場合、抵当権を抹消する手続をおこなうことになりますが、その前提として相続による相続人への所有権移転登記(相続登記)が必要となります。

抵当権抹消登記

借り入れ時に設定した抵当権を抹消するための登記手続について解説しています。

  • 書式・文例 ・抵当権抹消登記申請書のサンプル
  • ポイント解説 ・抵当権抹消登記手続の流れ
    ・抵当権の抹消を放置することのリスク

詳しくはこちら

団体信用生命保険に加入していない場合

 

住宅ローンの中には、団体信用生命保険(団信)への加入が任意の商品もあります。

 

団信に加入していないケースでは、住宅ローンを返済する義務を相続人が相続することになります。

その場合は、債権者である金融機関に住宅ローンの残高を確認します


ローンの残高を確認したうえで、相続人に返済の資力がないなど住宅ローンの支払いを継続できないときは、相続した不動産の売却し住宅ローンを返済、売却してもなお住宅ローンを完済できない場合には、相続放棄の申立をおこなうなどの対応を検討することになるでしょう。

 

 

事業融資を担保する抵当権付不動産の場合

 

住宅ローン以外、例えば抵当権で担保されているのが事業融資の場合も、亡くなった債務者(兼不動産所有者)が団体信用生命保険(団信)に加入していたかどうかで対応が異なります。

 

加入していた場合は、一定の条件のもと保険金で債務が完済されることになります。

その場合、相続登記をおこなったうえで抵当権抹消登記を申請します。

 

一方、団信に加入していない場合は、相続人が債務を相続することになります。相

続財産調査を速やかにおこない、債務残高を確認したうえで、相続するかどうかを検討することになるでしょう。

 

 

第三者の債務を担保する抵当権付不動産の場合

 

例えば、被相続人が友人(第三者)の債務を担保するために、被相続人所有の不動産に抵当権を設定しているケースもあります。

この場合、相続人は不動産を相続しますが、債務を相続することはありません

ただし、債務者である第三者が債務の返済をできなくなった場合は、抵当権者に相続した不動産を競売にかけられたり、第三者が債務を完済して抵当権を抹消しないかぎり、こうしたリスクが残るため買主がつかず不動産を売却することが困難になることなどが考えられます。

 

「抵当権付不動産を相続させる」という内容の遺言がある場合

 

亡くなった不動産所有者(兼債務者)が「相続人に抵当権付不動産を相続させる」旨の遺言をのこしていた場合、相続人は必ず抵当権付不動産を相続しなければならないかという点が問題になります。

 

具体的には、被相続人のプラスの財産(不動産などの資産)よりもマイナスの財産(住宅ローンなどの負債)が多い場合に、遺言に反して相続放棄をすることが可能か、という点について解説します。

 

相続しない場合

 

現在の民法という法律には、「相続させる」旨の遺言がある場合に相続放棄を禁止する規定はありません。

したがって、遺言の内容に反して相続放棄の申立をおこなうことは可能です。

 

相続放棄の手続は、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3カ月以内」におこなう必要があります。

 

したがって、相続の対象となる不動産に抵当権が設定されている場合は、

速やかに抵当権の内容を確認するなど、相続財産の調査をおこなうことをおすすめします。

相続放棄

相続財産において、負債が資産を上回るような場合に「相続」することを放棄することができます。この手続は家庭裁判所に対しておこなう必要があります。詳しい手続内容については、次のページで解説しています。

  • 書式・文例 ・相続放棄申述書の記入例
  • ポイント解説 ・相続放棄手続の流れ
    ・相続放棄の必要書類

詳しくはこちら

 

 

相続する場合

 

「相続人に抵当権付不動産を相続させる」という遺言の内容にしたがって抵当権付不動産を相続する場合、以下の登記手続をおこなうことになります。

 

① 所有権移転登記をおこなう

 

遺言で指定された相続人に対して、遺言による相続登記をおこないます。

遺言による相続登記は下記のコラムで解説しています。 

関連コラム

  • >遺言書による相続登記

    このコラムでは、遺言書による相続登記について「手続の流れ」「必要書類」「よくある質問」など、相続人の方に知っておいて欲しい基礎知識について解説しています。

 

② 抵当権の債務者の変更登記をおこなう

債務者である被相続人が亡くなった場合、住宅ローンなどの債務については、

遺言や遺産分割協議の内容にかかわらず、各相続人が法定相続分の割合で相続します。

 

例えば、被相続人の住宅ローン債務について、

相続人全員の協議により「被相続人の住宅ローン債務について、相続人Aが相続する。」場合を例に考えてみます。

 

遺産分割協議の内容は相続人同士の間では有効です。

しかし、債権者などの第三者に主張することはできません

 

したがって、原則として、法定相続人全員を債務者とする抵当権変更登記をおこなうことになります。

 

ただし、金融機関などの債権者(抵当権者)の承諾が得られれば、特定の相続人が他の相続人の債務を引受けることができます
また、特定の相続人のみを債務者とする抵当権変更登記をおこなうことが可能になります。

なお、債務者の変更登記は、抵当権者(金融機関など)と抵当権設定者(不動産所有者)が共同しておこないます。

 

抵当権付不動産の相続手続のサポート

 

抵当権付不動産を相続した場合、抵当権で担保されている債務が相続されるのかどうかの確認が必要になります。

 

団体信用生命保険などにより、

残った債務が完済されるのであれば抵当権抹消登記手続をおこないます。

 

一方で、

残った債務が相続されるのであれば、

相続放棄などを含めて事後の対応を速やかに検討する必要があります。

 

抵当権付不動産を相続した場合は、

すぐに法務局で対象不動産の登記事項証明書などから、

その内容(権利関係)を確認されることをおすすめします。

明石市にある上垣司法書士事務所では、

こうした抵当権付不動産の相続登記手続を含め、

戸籍謄本などの収集代行、遺産分割協議書の作成、相続放棄申立などの手続をサポートしています。
 
抵当権付不動産の相続でお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
権利関係の状況から、具体的な対応策までアドバイスさせていただきます。

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