死因贈与契約による不動産登記手続│相続登記シリーズ 明石市の相続相談専門窓口


登記手続

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。

死因贈与とは

 

「死因贈与契約」とは、贈与者(あげるほう)と受贈者(もらうほう)の双方が、

贈与者が死亡したときに、

財産が贈与者から受贈者に移転することを約束して成立する贈与契約のことをいいます。

 

「遺贈」との違い

「死因贈与」に似ているものとして、「遺贈」という制度があります。

 

「遺贈」とは、遺言によって、

遺言者が死亡したときに自己の財産の全部または一部を他人に譲与することをいいます。

 

遺贈と死因贈与は、財産の所有者が死亡したときに、財産が他人に移転するという点で似ていますが、

「遺贈」は遺言による無償譲与であり、遺言者(遺贈者)のが単独でおこなうことができます

 

これに対し、「死因贈与」は贈与者と受贈者とが贈与者の生前におこなう契約であることに違いがあります。

 

「遺贈」と「贈与」の違い
双方の合意
  • 遺贈   合意は必要ない
  • 死因贈与 合意が必要
要式
    • 遺贈   厳格に定められている
    • 死因贈与 口頭でも可能(但し、実務上 公正証書により作成することが多い)
相続放棄は認められるか
  • 遺贈   認められる
  • 死因贈与 認められない
財産をあげる側の意思と異なる「遺産分割」は可能か
  • 遺贈   可能
  • 死因贈与 不可能
不動産登記の登録免許税
  • 遺贈   1000分の4
  • 死因贈与 1000分の20

死因贈与契約の方法

 

死因贈与契約の方法については、
一般の贈与契約と同じく、
贈与者(あげるほう)と受贈者(もらうほう)の合意によって成立し、

必ずしも書面によっておこなう必要はありません。

 

ただし、書面によらない贈与は、
いつでも撤回することができる(民法550条)こと、

また後日の紛争を防止するためにも、
実務上は公正証書で作成することが一般的です。

 

図表:公正証書による死因贈与契約書の記載例

死因贈与契約公正証書

 

贈与者 A と、受贈者 B とは、別紙物件目録記載の不動産(以下「本件不動産」という)につき、次のとおり死因贈与契約を締結した。

 

第1条  Aは、Aの死亡によって効力が生じ、死亡と同時に本件不動産の所有権が受贈者Bに移転するものと定め、令和○年○月○日、A所有の本件不動産を、Bに無償で贈与することを約し、Bはこれを受諾した。

 

第2条  Aは、Bに対し、令和○年○月○日までに、本件不動産につきBのために前条の死因贈与を原因とする始期付所有権移転の仮登記手続をすることとし、その仮登記の申請をBがおこなうことを承諾する。登記手続に要する費用は、Bの負担とする。

 

第3条  Aは次の者を執行者に指定する。

     住  所  兵庫県明石市○○○○

     氏  名  Z

     生年月日  昭和○年○月○日

     職  業  △△△△

 

(以下省略)

 

死因贈与と不動産登記手続

死因贈与と不動産登記手続のポイントについて解説します。

死因贈与を保全するための始期付所有権移転仮登記


死因贈与契約にもとづく贈与者(あげるほう)から受贈者(もらうほう)への所有権移転登記は、

贈与者が亡くならなければ申請することができません。

 

しかし、贈与者が、死因贈与契約締結後、
生前に贈与の目的である不動産を受贈者以外の第三者に譲渡してしまう場合も考えられます。


そのような場合、二重譲渡となり、
第三者への所有権移転登記がされてしまうと民法177条により、
贈与による登記をおこなっていない受贈者は第三者に対抗することができません

 

つまり、死因贈与契約にもとづく不動産の贈与を受けられないことになります。

民法177条 (不動産に関する物権の変動の対抗要件)
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元 G-GOV 法令検索

 

そのため、将来死因贈与が確実に履行されるよう、

贈与の対象となる不動産について
「始期付所有権移転仮登記」を申請することができます。

 

「始期付所有権移転仮登記」には、

贈与者が亡くなったあとにおこなう受贈者への所有権移転登記の順位を保全する効力があり、

仮に贈与の対象である不動産が第三者に譲渡されたとしても、

第三者に優先することが可能となります。

 

死因贈与による始期付所有権移転仮登記の手続

 

死因贈与による始期付所有権移転仮登記の手続は、

原則として贈与者と受贈者が共同しておこないますが、

贈与者の承諾があるときは、

その承諾書(贈与者の印鑑証明書付)を提供して、

受贈者が単独でおこなうこともできます。

 

図表:始期付所有権移転仮登記の登記申請書サンプル(共同申請の場合)

登  記  申  請  書

 

登記の目的  始期付所有権移転仮登記

 

原因             令和○○年○○月○○日 贈与(注1)

                                (始期 Aの死亡)

 

権利者       兵庫県明石市○○○○○○(注2)

                                          B  

 

義務者         兵庫県明石市□□□□□□(注3)

                                          A  

 

添付書類            

    登記原因証明情報 印鑑証明書 代理権限証明情報  

 

令和○○年○○月○○日申請 神戸地方法務局 明石支局

 

課税価格       金1,000万円

 

登録免許税   金10万円(注4)

 

不動産の表示 

 (以下省略)

 

 

(注1)死因贈与契約の締結日を記載。

(注2)受贈者の住所氏名を記載。

(注3)贈与者の住所氏名を記載。

(注4)不動産の価額(固定資産税評価額)の1%

 

贈与者と受贈者が共同で申請する場合の必要書類

登記手続に必要な書類は次の通りです。

  1. 登記原因証明情報

    ※ 死因贈与契約書など

  2. 贈与者の印鑑証明書

    ※ 発行後3カ月以内のもの

  3. 代理権限証明情報

    ※ 代理人によって登記を申請する場合の委任状など 

  4. 最新年度の固定資産税評価証明書

 

受贈者が単独で申請する場合の必要書類

  1. 登記原因証明情報

    ※ 死因贈与契約書など

  2. 贈与者の承諾書
  3. 贈与者の印鑑証明書

    ※ 発行後3カ月以内のもの

  4. 代理権限証明情報

    ※ 代理人によって登記を申請する場合の委任状など

  5. 最新年度の固定資産税評価証明書

 

死因贈与による所有権移転登記手続(仮登記がされていない場合)

死因贈与契約の締結後に贈与者が亡くなった場合、

死因贈与契約にもとづいて贈与者から受贈者への所有権移転登記手続をおこないます。

 

この手続は、死因贈与契約により

「死因贈与執行者(以下、「執行者」といいます)」の指定があるか否かにより、

次のようになります。

執行者の指定がない場合

執行者の指定がある場合、

贈与者の相続人全員を登記義務者、受贈者を登記権利者として

共同で所有権移転登記を申請します。

 

この場合の所有権移転登記の申請書の記載例および必要書類は
一般的に以下のとおりです。

 

図表:死因贈与による所有権登記申請書(執行者なし)

登  記  申  請  書

 

登記の目的      所有権移転

 

原因              令和○○年○○月○○日 贈与(注1)

 

権利者             兵庫県明石市○○○○○○(注2)

                                          B  

 

義務者             神戸市西区□□□□□□(注3)

                 亡A 相続人 甲  

                        兵庫県明石市△△△△△

                 亡A 相続人 乙  

 

添付書類            
登記原因証明情報 登記識別情報 印鑑証明書

住所証明情報   相続証明情報 代理権限証明情報  

 

令和○○年○○月○○日申請 神戸地方法務局 明石支局

 

課税価格             金1,000万円

 

登録免許税         金20万円(注4)

 

不動産の表示 

 (以下省略)

 

 

(注1)贈与者の死亡日を記載。

(注2)受贈者の住所氏名を記載。

(注3)贈与者相続人全員の住所および氏名を記載。

(注4)不動産の価額(固定資産税評価額)の2%

必要書類

  1. 登記原因証明情報

    死因贈与契約書

    贈与者の死亡の記載のある戸籍謄本(除籍謄本)

    ㋒ 死因贈与契約書が公正証書でない場合は次のいずれかの書類

      ⅰ)死因贈与契約書に押印した贈与者の印鑑証明書

      ⅱ)贈与者の相続人全員の承諾書(印鑑証明書付)

       相続人であることの証明として相続人全員の戸籍謄本

  2. 贈与者の権利証(登記済証または登記識別情報通知)
  3. 贈与者の相続人全員の印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
  4. 相続証明情報

    贈与者の相続人であることを証する戸籍謄本(除籍謄本)など

  5. 受贈者の住民票
  6. 代理権限証明情報

    代理人によって申請する場合は委任状

  7. 最新年度の固定資産税評価証明書

 

なお、執行者の指定がない場合、

贈与者の相続人全員の協力が得られない場合、

利害関係人(受贈者など)は家庭裁判所に対し

死因贈与執行者の選任を申立てることも可能です。 

執行者の指定がある場合

 

執行者の指定がある場合、

執行者を登記義務者、受贈者を登記権利者として

共同で所有権移転登記を申請します。

 

この場合の所有権移転登記の申請書の記載例および必要書類は

一般的に以下のとおりです。

 

図表:死因贈与による所有権登記申請書(執行者あり)

 

 登  記  申  請  書

 

登記の目的       所有権移転

 

原因               令和○○年○○月○○日 贈与(注1)

 

権利者             兵庫県明石市○○○○○○(注2)

                                            B  

義務者          兵庫県明石市□□□□□□(注3)

                  亡A 

             

添付書類
登記原因証明情報 登記識別情報 印鑑証明書

住所証明情報        代理権限証明情報  

 

令和○○年○○月○○日申請 神戸地方法務局 明石支局

 

課税価格           金1,000万円

 

登録免許税       金20万円(注4)

 

不動産の表示 

 (以下省略)

 

 

(注1)贈与者の死亡日を記載。

(注2)受贈者の住所氏名を記載。

(注3)贈与者の最期の住所および氏名を記載する。
     執行者が登記申請の代理を司法書士などに委任した場合は
          執行者の表示は不要。

(注4)不動産の価額(固定資産税評価額)の2%

必要書類

  1. 登記原因証明情報

    死因贈与契約書

    贈与者の死亡の記載のある戸籍謄本(除籍謄本)

    ㋒ 死因贈与契約書が公正証書でない場合は次のいずれかの書類

      ⅰ)死因贈与契約書に押印した贈与者の印鑑証明書

      ⅱ)贈与者の相続人全員の承諾書(印鑑証明書付)

       相続人であることの証明として相続人全員の戸籍謄本

  2. 贈与者の権利証(登記済証または登記識別情報通知)
  3. 執行者の印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
  4. 受贈者の住民票

  5. 代理権限証明情報

    ㋐ 執行者の権限を書する書類として死因贈与契約書

    ㋑ 代理人によって申請する場合は委任状

  6. 最新年度の固定資産税評価証明書

死因贈与による所有権移転登記手続(仮登記がされている場合)

 

始期付所有権移転登記をおこなったあと、

贈与者が死亡した場合は、「仮登記の本登記」手続をおこないます。

 

この場合、「登記の目的」は「○番仮登記の所有権移転本登記」とし、

必要書類は、執行者がある場合と執行者がない場合の区別により、

前述した仮登記がされていないケースの必要書類と同じです。

 

なお、登録免許税は不動産評価額の1%となります。

死因贈与による登記手続をフルサポート(まとめ)

 

死因贈与による不動産登記手続は、

死因贈与契約書が公正証書で作成されているかどうか、

また死因贈与執行者の指定があるかどうかで、

贈与者の相続人の関与が必要になるなど、手続の煩雑さが変わってきます。

 

確実に死因贈与をおこなうためにも、

上垣司法書士事務所では契約書作成の段階からサポートさせていただきます。

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