農地の相続手続│相続登記シリーズ 明石市の相続相談専門窓口


登記手続

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。

農地とは

 

農地は、宅地などと異なり、その権利の移動などについて農地法などの法律の規制を受けます。


農地といえば現に作物を栽培している「田」や「畑」をイメージされやすいと思いますが、

農地を規制する農地法という法律では、

農地とは、「耕作の目的に供される土地」と定めています(農地法2条1項)

 

「耕作の目的に供される土地」には、

現に耕作されている土地のほか、

休耕田や不耕作地のように、

現在は耕作されていなくても耕作しようとすれば

いつでも耕作できるような土地も含まれるとされています。

 

また、農地であるか否かは

その現況によって判断し、

  土地の登記簿の地目(土地の用途)よって判断してはならない」

とされています。

 

したがって、登記簿上の土地の地目(土地の用途)が

「田」や「畑」の場合だけでなく、

「宅地」や「雑種地」などであっても、

土地が現に耕作の用に供されている場合には、

農地と判断され農地法などの規制の対象になる場合があることに注意が必要です。

農地に特有の法規制

 

先に述べたように、農地はその権利の移転などについて

農地法所定の規制を受けます。


たとえば農地を農地のまま売買する場合には、

農地法3条の許可が必要であり、

許可がない売買については効力が発生しないことになります。


農地の権利の移転などについての主な規制として、

以下のようなものがあります。

 

  • 農地を農地として利用するために所有権の移転や、

    賃借権などを設定しようとする場合

    ▶ 原則として「農地法3条1項の許可」が必要となります。

  • 農地を農地以外のものに転用(土地の用途の変更)する場合
    ▶ 原則として「農地法4条1項の許可」が必要となります。

  • 農地を農地以外のものに転用するために所有権の移転や、

    賃借権などを設定する場合
    ▶ 原則として「農地法5条1項の許可」が必要となります。

農地の相続手続

農地を相続により取得した場合、農地法の許可は必要か?

 

結論からいうと、

農地を相続により取得した場合、

農地法の許可は不要とされています。

 

これは、相続は被相続人の死亡により

法律上当然に発生するものであり、

被相続人と相続人の間で

権利移転の行為(売買など)があるわけではないからです。

 

ただし、後述しますが、

農地を相続したことについて

事後的に農業委員会に届出をおこなう必要があることに注意してください。

 

なお、令和6年(2024年)4月1日より、相続登記が義務化されることになりました。
そのため、農地といえども相続をした場合、登記申請が必要となります。

相続登記義務に違反した場合には、過料と呼ばれる罰金(10万円以下)の制裁を受ける可能性があります。
また、令和6年3月以前に不動産を相続し、名義変更を済ませていない相続人の方も義務化の対象になる点で注意が必要です。

相続登記以外にも、さまざまな法改正がおこなわれているため、不動産を相続された際には司法書士までご相談ください。

関連コラム

  • 詳細解説「相続登記の義務化」の制度解説

    相続登記手続が義務化されることになりました。
    この法改正に関連して、相続人の登記手続の負担を軽減するための制度(相続人申告登記、住所・氏名の職権登記など)や、相続登記義務に違反した場合の過料10万円以下の制裁を設けるなどの仕組み作りがおこなわれました。
    このコラムでは法務省・法務局の情報をもとに、相続登記義務化とそれに関連する法改正について詳細な制度解説をしています。

農地の相続手続

 

次に農地を相続した場合の手続を解説していきます。

 

農地の相続手続としては主に、

  • 法務局での相続登記
  • 農業委員会への相続届出

という2つの手続が必要です。

 

原則として、農地の相続登記をおこなってから、

農業委員会への相続届出をおこうことになります。

 

農地の相続登記手続

 

農地の相続登記の手続は、

一般的な宅地やマンションなどの

相続登記手続とほとんど変わりません。

 

ただしその中でも、

農地の相続登記手続の際に、

注意したほうがよいポイントもあります。

 

次にこれらについて順に解説していきます。

 

まず、相続登記手続の流れとしては

次のとおりです。

 

  1. 遺言書の有無の確認
    → [ある] 遺言書がある場合
                   「遺言書による相続登記」
    → [ない] ②へ
  2. 相続人調査
  3. 相続財産調査
  4. 遺産分割協議
    → [協議をした] 遺産分割協議をおこなった場合
                        「遺産分割による相続登記」
    → [協議していない] ⑤へ
  5. 管轄法務局への登記申請

 

相続登記の詳細な手続の流れや必要書類については、

以下のコラムで解説しています。

関連コラム│相続登記シリーズ

 

次に農地の相続登記手続のなかで、

注意したほうがよいポイントについて解説します。

  • 被相続人が遺言書をのこしている場合、
    遺言書の内容によっては農地法の許可が必要になる
農地を相続した場合、
農地法の許可は原則不要とされていることは先に述べました。

ただし、被相続人が遺言書をのこしている場合、
遺言書の内容によっては
事前に農地法の許可が必要になる場合があるので注意が必要です。

たとえば、遺言書の内容が、
「相続人以外の第三者に特定の農地を遺贈(遺言による贈与)する」
というものである場合には、
第三者への名義変更の前提として、
事前に農業委員会の許可が必要とされています。
この場合、許可書を名義変更の登記申請書に添付しなければ、
登記申請が却下されることになります。
  • 相続財産(特に不動産)の調査に漏れがおこりやすい
相続財産調査とは、
被相続人が亡くなった時点で
所有していたすべての財産を調べていくことをいいます。

特に相続不動産については、
被相続人(亡くなった方)が農業を営んでいた場合、
所有していた不動産が
多数にわたることも珍しくありません。

また、納屋や倉庫などが
未登記のままになっていることもよくあります。

未登記の建物であっても、
被相続人の所有であれば
相続財産に含まれます

したがって、農地がからむ相続登記では、
不動産の調査に漏れがないよう注意が必要です。

一般的には、
固定資産税納税通知書や被相続人が
所持していた権利証などで調査していきます。
しかし、市町村によっては、
固定資産税が非課税の不動産
(公衆用道路や用悪水路など)が
記載されない場合もあります。
そこで、名寄帳(なよせちょう)を取得されることをおすすめします。
名寄帳とは、その人が所有している
不動産の明細を一覧表にしたものをいいます。
各市町村の管轄内の不動産であれば
課税・非課税を問わず、
その人が所有する全ての不動産が記載されます。

 

農地を相続した場合の農業委員会への届出

 

農地を相続した場合、

農地法の許可は不要とされています。

 

しかし、相続により農地を取得したことを、

相続により取得した農地が所在する市町村の農業委員会へ

届出をおこなう必要があります(農地法3条の3)。

 

これは、

権利の移転について農地法の許可が不要な場合に、

農業委員会が農地の権利移動を把握するための制度です。

 

取得した農地が複数の市町村に点在している場合は、

各市町村の農業委員会に届出をおこなうことになります。

 

この届出は、相続の開始(被相続人の死亡)を知った時から

おおむね10カ月以内におこなう必要があります

 

届出の際の必要書類は、

一般的に以下のとおりです。

(※注 個別の案件により他に必要書類を求められる場合があります。)

 

  • 農地法3条の3の届出書
  • 相続登記完了後の登記事項証明書

 

書式例 農地法第3条の3第1項の規定による届出書

農地法第3条の3第1項の規定による届出書

兵庫県「東播磨地域」など各市町村の農業委員会への届出書リンク

農地を相続したくない場合

 

現代においては、

農業を営んでいた親が亡くなり、

相続人である子は農業を継ぎたくないため、

農地を相続したくないと考え、
相談にお越しになられるケースも珍しくありません。

 

農地を相続したくない場合、

どのような手続が考えられるのでしょうか。

相続放棄をおこなう

 

相続放棄とは、亡くなられた被相続人の

「相続」をしないための家庭裁判所での手続のことを言います。

 

相続放棄をすることで、

はじめから相続人でなかったことになるため、

農地を相続することはなくなります。

 

ただし、相続放棄は特定の相続財産に対してのみ

おこなうことができないことに注意が必要です。

 

たとえば、「農地だけ相続放棄します」というようなことは認められず、

他に農地以外の不動産や預貯金などの相続財産がある場合、

これらもすべて相続できないことになります。

 

また、相続放棄をおこなうことで相続人でなくなったとしても、

次順位の相続人が相続不動産を管理をおこなうようになるまで、

管理を継続しなければならないことにも注意が必要です(民法940条)。

 

関連コンテンツ・コラム

  • 相続放棄の手続

    相続権を放棄するための手続である「相続放棄申述書の申立」について、手続の流れ、申立書の記載例について解説しています。

  • 相続放棄後の財産管理義務

    相続放棄をしたあとの相続不動産の管理義務は、いつまで、どの範囲で残るのかについて解説します。

 

農地を売却する/農地を転用(土地の用途の変更)する

 

いったん農地を相続したうえでのお話になりますが、

次の方法も考えられます。

 

  • 農地を農地のまま売却する
  • 農地を「雑種地」や「宅地」に転用して売却する

 

ただし、上記のような農地の売却・転用をおこなう場合、

基本的に農地法の許可が必要となります。

 

したがって、一般的な宅地と異なり、

農地の売却などをおこなうことは

非常にハードルが高いといえます。

 

これらの方法をとる場合は、

事前の調査をおこなったうえで

相続されるかどうか検討されることをおすすめします。

 

農地の相続登記手続をフルサポート(まとめ)

 

農地は宅地などと異なり、

農地法などの規制をうける特殊な土地です。

 

煩雑な相続登記手続に加えて、

農地法上の届出が必要になります。

 

また、多数の農地を所有している場合における

相続税の申告の要否の検討

相続人が農地を相続したくない場合における対応など、

相続発生前から準備をおこなったほうがよいケースもあります。

 

明石市にある上垣司法書士事務所では、

弁護士・税理士・行政書士と連携して、

農地の相続登記手続をはじめ、

農地の相続手続全般についてサポートさせていただきます。

 

ご相談についてはお気軽にお問い合わせください

 取扱業務のご案内

相続登記のフルサポート

 

当事務所の立地などから「農地」に関する相続問題についての対応を多くおこなってきました。相続登記の手続代行から相続人調査、遺産分割協議書の作成まで相続不動産の名義変更にかかる業務もお任せください。

詳しくはこちら

 次ページ

特集ページ | 相続登記の義務化

2024年4月から義務化される相続登記は、それまでに不動産を相続し登記手続をすませていない方も対象です。登記義務化のポイント、罰則、関連する法改正について解説したコラムをまとめた特集ページを公開しています。

詳しくはこちら

関連コラム

キーワードからコラムを探す

auカブコム証券SBI証券SMBC日興証券みずほ信託銀行ゆうちょ銀行三井住友信託銀行三井住友銀行三菱UFJモルガン・スタンレー証券三菱UFJ信託銀行三菱UFJ銀行上場株式不動産登記不動産登記法代襲相続住所・氏名の変更登記義務化保証人保証契約催告の抗弁権債務引受公正証書公正証書遺言共同担保目録兵庫県再代襲相続再転相続分別の利益利益相反名義変更団体信用生命保険固定資産税評価証明書変更登記大和証券始期付所有権移転仮登記始期付所有権移転登記家庭裁判所岩井コスモス証券廃除意思能力戸籍所有不動産登録証明制度払戻し抵当権換価改製原戸籍数次相続未成年者松井証券株式検索の抗弁権検認楽天証券権利部死因贈与残高証明書法務局法務省法定相続情報熟慮期間特別代理人特別口座登記事項証明書登記原因証明情報登記識別情報通知登録免許税登録済加入者情報開示請求書相続相続人申告登記相続人調査相続土地国庫帰属法相続手続相続放棄相続欠格相続登記相続登記の義務化相続登記義務化相続税相続財産調査相続関係図秘密証書遺言空室等対策の推進に関する特別措置法職権登記自筆証書遺言自筆証書遺言保管制度表題部証券保管振替機構誤記証明書財産管理の管理農地農地法農業委員会連帯保証過料遺産分割遺産分割前の相続預金の払戻し制度遺産承継遺産整理遺言執行者遺言書遺言書保管事実証明書遺言検索システム遺贈野村證券鑑定人選任申立限定承認除籍預貯金預金
遺言書にもとづく不動産の相続登記についての解説

登記手続

遺言書による不動産の相続登記│相続登記シリーズ 明石市の…

遺言書にもとづく相続不動産の登記申請について、手続の流れ・必要書類をチャート図などを交えながら司法書士が詳しく解説しています。 相続不動産の登記手続をしないことによる「デメリット」、よくある質問などについても答えています。相続登記に関するご相談も実施中です。

詳しくはこちら
マンションを相続した場合の登記手続についての解説

登記手続

マンションの相続登記│相続登記シリーズ 明石市の相続相談…

マンションを相続した場合における名義変更手続である「相続登記」について、相続登記手続の流れ、必要書類の内容、注意点など、不動産を相続した人に知っておいて欲しい基礎知識について、司法書士が分かりやすく解説します。また、上垣司法書士事務所では年間100件以上の登記手続の実績があり、相続登記手続もおまかせください。

詳しくはこちら
相続登記手続の全解説_令和6年改正対応・書式例つき

登記手続

【申請書書式で解説!】相続登記の手続の流れ(令和6年4月…

相続登記の申請について、書式サンプルを交えながら解説します。
相続発生後の相続人・相続財産の調査、遺産分割から、登記手続までの流れを司法書士が全解説(令和6年4月からの相続登記義務化にも対応)。
不動産を相続した方、必見のコラムです。

詳しくはこちら

相続手続を安心して進められるよう

あなたをサポート

相続の有料相談

3,300円・60分

  • 実質無料 ご依頼の場合、相談料を手数料に充当
  • 資料提供 オリジナル相談シートを持ち帰り頂けます

相続問題に関するご相談を有料でお伺いしています。相続に関する状況(資産・負債、相続人など)を整理しながら、あなたが何をすべきか具体的にアドバイスをいたします。

  • 相続手続について知りたい
  • 何から始めるべきか分からない
  • 相続登記の相談をしたい
  • 生前対策の相談をしたい
  • 相続に関する解決と見通しを知りたい
相続相談のご案内

ご予約・お問合せ

  • 秘密厳守
  • 事前予約制
  • 夜間・土日祝の相談対応可

「こんなこと相談できるの?」「こういう問題に対応できますか?」など、お気軽にお問合せください。お問合せに費用は一切かかりませんので、安心してご連絡ください。事前予約で夜間・土日祝日の相談対応も可能です。

不動産の相続に関する解説・司法書士による個別相談のご案内

  • 相続登記手続の流れ
  • 必要書類
  • 注意すべきポイント

不動産の相続登記申請の
フルサポート

詳しい解説はこちら

相続・登記手続に関する法律相談サイト

当ホームページでは、相続手続・不動産登記・商業登記に関する問題を中心に、基礎知識や事例を通して解決のためのポイントを司法書士が解説しています。明石市や加古川市、三木市などの東播磨地域、神戸市にお住いの個人の方や中小企業経営者を中心に数多くの解決サポートをおこなっています。