遺産分割協議書による相続登記手続の流れ(遺産分割パターン別に解説)


登記手続

執筆者 司法書士 上垣 直弘


  • 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
  • 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号

日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。


1.遺産分割協議による相続登記をおこなう場合



このコラムでは、遺産分割協議による相続登記申請の方法について解説します。

 

遺言書がのこされていない場合の遺産分割の方法は、法律で定められた割合どおりで相続人間で分ける「法定相続」か、相続人全員で話し合って決める「遺産分割協議」になります。

 

1-1.遺産分割協議書が必要かの判断(フローチャート)

 

遺産分割協議により相続登記をおこなう場合、登記申請書に遺産分割協議書の添付が必要です。
遺産分割協議書が必要かどうか、次のフローチャートで確認してください。

 

なお、遺言書がなく、遺産分割協議が決裂した場合、家庭裁判所での遺産分割調停や審判、訴訟などを利用して遺産分割の問題を解決します。

 

この場合、裁判所の判決などをもって相続登記申請をおこないます。

2.遺産分割協議をおこなう

 

 

遺産分割協議書は、相続人全員でおこなった遺産分割の結果を書面にしたものです。

なお、相続人全員が参加せずにした遺産分割協議は、法的に無効となります。

そのため、話し合いにより遺産分割内容に相続人全員が「合意する」必要があります。

2-1.遺産分割前の準備

 

遺産分割協議をおこなうにあたり、押さえておくべきポイントがあります。

 

  1.  法律上、相続人全員で協議する必要がある。
  2.  後でもめないために遺産分割協議書を作成する。

 

この2点を押さえて、適切に相続登記申請をするために、遺産分割協議をおこなうための準備をおこないます。

2-1-1.相続人の調査


相続は、被相続人(相続される人、亡くなられた方)の死亡により開始します。
相続が開始した時点で、被相続人の財産は相続人全員の共有状態になります。

そのため、法定相続分どおりに遺産分割しない場合には、共有状態にある遺産を誰が相続するのかを決める必要があります。

参照条文│民法898条(共同相続の効力)

 

相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。


引用 G-GOV法令検索

 

遺産分割協議には、相続人全員が参加する必要があります。

 

相続人調査は、被相続人の本籍地にある市町村役場から戸籍を取り寄せておこないます。

取り寄せる範囲は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍です。

 

戸籍には、出生や死亡、家族関係が記載されています。

出生時からの戸籍を確認する理由は、次のとおりです。

 

  1. 被相続人の子ども(認知の子を含む)がいるかを確認する
  2. 遺産分割協議による相続登記申請書の添付書類として利用する

 

戸籍は大きく分けて、次の3つがあります。

参照 │ 戸籍の種類
戸籍謄本(戸籍全部事項証明書) 戸籍謄本とは、現に効力のある戸籍のことをいい、最新の情報が記載されている戸籍です。
改製原戸籍 明治時代に戸籍制度が確立されてから、直近では平成6年に戸籍がコンピューター化されました。
制度変更による戸籍の様式は改製されています。
改製される前の戸籍を改製原戸籍(「かいせいはらこせき」または「かいせいげんこせき」)といいます。
除籍謄本 戸籍にはいっていた人が、結婚や死亡、または本籍地を移動して転籍した場合など、戸籍内の全員がいなくなった場合にその戸籍を除籍謄本といいます。


くわしい相続人調査の方法ついては次のページで解説しています。

参照記事

  • 相続人調査

    相続人の範囲(法定相続人)、相続人から外れる場合(相続放棄、廃除、欠格)などの基礎知識から、相続人調査の進め方について解説しています。

 

2-1-2.相続財産の調査

 

一般的に、すべての相続財産を対象に遺産分割協議をおこないます。

なお、遺産分割協議以降に新たな遺産が判明した場合、その都度話し合うことにすると決めることが多いです。

 

相続財産調査をどのように進めるのかについては、次のページで解説しています。

参照記事

  • 相続財産調査

    相続財産の範囲、相続財産調査方法、相続税申告と遺産の評価方法、財産目録の作成方法などについて解説しています。

2-1-3.所有不動産、評価額の調査方法

 

相続不動産の登記申請のみに利用する遺産分割協議書を作成する場合であったとしても、所有不動産の所在を把握する必要があります。

 

この所在調査で取得する書類は次の3つです。

  1.  【市町村役場】 名寄帳
  2.  【市町村役場】 固定資産評価証明書

  3.  【法務局】 登記事項証明書(不動産登記簿謄本)

 

被相続人の所有不動産の調査は、市町村役場にある「名寄帳(なよせちょう)」を取り寄せておこないます

名寄帳は、固定資産税を課税するために市町村が作成しています

未登記の建物も含め、役所で把握している不動産が掲載されています。

 

被相続人が住んでいた過去の住所地を管轄する市町村役場に対しても、所有不動産が存在しないか名寄帳を請求し調査をすると良いでしょう。

 

また、毎年4月頃に不動産所有者のもとに固定資産税納付通知書が届きます

被相続人の自宅に通知書が届いていないかを確認しておきましょう。

 

名寄帳を取得する際には、最新年度の固定資産評価証明書もあわせて取寄せます。

不動産の名義変更のための登記申請には、登録免許税と呼ばれる税金がかかります。

 

登録免許税は評価証明書に記載された「固定資産税評価額」に「0.4%」をかけて計算し、その計算金額分の収入印紙を登記申請書に貼って納めます。

 

相続登記申請にかかる費用については、次のコラムでくわしく解説しています。

 

参照記事

 

所有不動産が判明したら、法務局で登記事項証明書を取得します。
他の所有者と共有状態か、抵当権などの担保がついているのかなど不動産の現況を登記事項証明書を見て確認しておきます。

なお、抵当権付きの不動産を相続した場合の注意点については、次のコラムで解説しています。

 

参照記事

 

3.遺産分割協議書の作成



相続人全員を確認し、相続財産を確定したら、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議では判明した遺産を、どのように誰が相続するのかを決めていきます。

3-1.遺産分割方法

 

遺産分割については、次の方法があります。

 

なお、遺産分割の際に相続税申告が必要かどうか、納税が必要な場合に税金の額を抑える方法があるかなどを税理士に確認しておくと良いでしょう。

3-1-1.現物分割

 


不動産、現金、預貯金、自動車などの個別の遺産を、それぞれ誰が取得するかを決め、現物そのままを相続する方法です。

メリットは権利関係が明確で遺産を分けやすいこと。
デメリットとして評価額に差が出ることもあり不平等になる可能性があることです。

3-1-2.換価分割

 


遺産を売却処分し、相続人間でお金を分ける方法です。

メリットは現金化することにより金額で分かりやすく分けることができること。
デメリットは、売却処分に時間や手間がかかることがあることです。

3-1-3.代償分割


特定の相続人が遺産を取得し、その代わりに他の相続人に対して法定相続分に相当する金額などを支払う方法です。

 

遺産が、被相続人の自宅不動産しかなく、被相続人の配偶者が自宅を取得する代わりに、他の相続人である子供たちに相続分に相当する金銭(代償金)を支払うケースが考えられます。

 

メリットは、換価分割のような手間・時間がかからず、遺産分割を済ませることができます。

デメリットは、相続人間の関係性が良好ではない場合に、代償金の金額でもめることがあります。

3-2.遺産分割協議書のサンプル


遺産分割協議で決めた遺産分割の内容は、書面にしておきます

書面にする主な理由は、あとから遺産分割内容でもめないようにするためです。
ただ、遺産分割協議に基づく相続登記手続をおこなう場合の申請書に添付する書類としても必要になります。

遺産分割協議書をご自身で作成する場合に、押さえておくべきポイントは次のとおりです。

参照 │ 遺産分割協議書作成の際の注意点

  1.  書面の題名は「遺産分割協議書
  2.  相続を特定するために、被相続人の最後の本籍、最後の住所、登記簿上の住所、氏名、死亡年月日を書く。
  3.  不動産の表示は、登記事項証明書の記載どおりです。

     土地の場合、所在、地番、地目、地積を記載。

     建物の場合、所在、家屋番号、種類、構造、床面積を記載。
     附属建物(車庫や物置)があれば、それらも記載。
  4.  遺産分割協議書の末尾に相続人全員の署名押印(または記名押印)をする。

     ・実印で押印。

     ・相続人全員の印鑑登録証明書をつける。

  5.  遺産分割協議書が複数にわたる場合

     ・契印(割印)が必要。

     ・袋とじ、ホチキスでとじるなどをおこなう。

  6.  遺産分割協議書は「相続人の数+登記申請用」を作成する。

 

次は、遺産分割のパターン別で相続登記用の遺産分割協議書サンプルになります。

3-2-1.サンプル① 現物分割の遺産分割協議書

 

遺産を現物分割の方法で分けた際に作成する協議書のサンプルです。
遺産はマンションのみで、どの相続人(明石一郎)が相続するかを特定して記載します。

 

遺 産 分 割 協 議 書

 被 相 続 人  明石太郎  
    生 年 月 日  昭和〇〇年〇〇月〇〇日      
    死  亡  年  月 日  令和〇〇年〇〇月〇〇日  
    最  後  の 本  籍  兵庫県明石市本町〇丁目〇番地  
    最  後  の 住  所  兵庫県明石市本町〇丁目〇番〇号  
    登記簿上の住所  兵庫県明石市本町〇丁目〇番〇号
の遺産について、同人の相続人において分割協議を行った結果、次のとおり決定した。

1.明石一郎 が取得する遺産
◇ 区分建物
  一棟の建物の表示
   所     在   明石市本町〇丁目〇番地
   建  物 の  名  称     〇〇マンション
   専有部分の建物の表示
   家 屋 番 号   本町〇丁目○○番の101
   建  物  の  名 称   101
   種     類   居宅
   構     造   鉄筋コンクリート造1階建
   床  面  積   1階部分 70.00㎡
  敷地権の表示
   土  地  の  符 号   1
   所 在 及び 地番   明石市本町〇丁目〇番
   地       目   宅地
   地       積   1234.56㎡
   敷地権 の 種 類   所有権
   敷地権 の 割 合   〇〇分の〇〇

2.遺産分割協議書に記載がない相続財産や、後日、新たな相続財産が発覚した場合は、相続人明石一郎がこれを相続する。

以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したので、これを証するため本書を作成し、署名捺印する。

令和〇〇年〇〇月〇〇日

【相続人 明石一郎 の署名捺印】
 (住 所) 兵庫県明石市大久保町〇〇 〇丁目〇番〇号
 (氏 名) 
【相続人 明石花子 の署名捺印】
 (住 所) 神戸市西区〇〇 〇〇番地の〇〇
 (氏 名) 
【相続人 明石二郎 の署名捺印】
 (住 所) 東京都杉並区〇〇 〇丁目〇番〇号  (氏 名) 

 

3-2-2.サンプル② 換価分割の遺産分割協議書


「3-2-1.サンプル① 現物分割の遺産分割協議書」の書式をもとに、解説します。
換価分割の場合は、条項は次のように変わります。

このケースでは、被相続人の唯一の遺産「一戸建て住宅」を、特定の相続人(明石一郎)が取得後売却処分をおこない(1.)、その後売却代金を相続人間で法定相続分で分けることを合意した協議書となっています(2.)

 

1.明石一郎 が取得する遺産
◇土地
 所     在   明石市本町〇丁目
 地     番   〇番〇
 地     目   宅地
 地     積   100.00㎡
◇建物
 所     在   明石市本町〇丁目〇番地〇
 家 屋 番 号   〇番〇
 種     類   居宅
 構     造   木造かわらぶき2階建
 床  面  積   1階 50.00㎡
           2階 30.00㎡

2.相続人明石一郎は、前項の不動産を速やかに売却換価するものとし、売却代金から売却のために必要な一切の費用(不動産仲介手数料、登記手続費用、印紙代、司法書士費用、譲渡所得税など)および、売却が完了するまでに要する費用(固定資産税、都市計画税など)を控除した残額を、全相続人の間で、法定相続割合に従って分割、取得する。

3.遺産分割協議書に記載がない相続財産や、後日、新たな相続財産が発覚した場合は、相続人明石一郎がこれを相続する

 

3-2-3.サンプル③ 代償分割の遺産分割協議書


「3-2-1.サンプル① 現物分割の遺産分割協議書」の書式をもとに、解説します。
代償分割の場合は、条項は次のように変わります。

特定の相続人(明石一郎)が遺産を取得するかわりに、他の相続人(明石花子、明石二郎)にお金を払うことで遺産分割の話し合いをおこなっているケースです(2.)。

1.明石一郎 が取得する遺産
◇土地
 所     在   明石市本町〇丁目
 地     番   〇番〇
 地     目   宅地
 地     積   100.00㎡
◇建物
 所     在   明石市本町〇丁目〇番地〇
 家 屋 番 号   〇番〇
 種     類   居宅
 構     造   木造かわらぶき2階建
 床  面  積   1階 50.00㎡
           2階 30.00㎡

2.相続人明石一郎は、前項の不動産を相続する代償として、明石花子に代償金500万円、明石二郎に代償金500万円を支払う。

3.遺産分割協議書に記載がない相続財産や、後日、新たな相続財産が発覚した場合は、相続人明石一郎がこれを相続する


このように、各パターンで遺産分割協議書の条文は変わってきます。
相続登記をおこなう際の遺産分割協議書作成もサポートしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

4.相続登記申請書の作成と申請の流れ



相続登記申請書本体の作成から、法務局に申請するまでの流れについて解説します。

4-1.遺産分割協議書による相続登記の必要書類

 

遺産分割協議書にもとづく相続登記の申請書には、次の書類が必要になります。

 

書類名 取寄先・作成者 内容
登記申請書 申請人 登記申請書のひな形については法務局ホームページからダウンロードすることも可能です。
登録免許税納付用台紙 申請人 登録免許税納付のための収入印紙を貼付するための用紙です。
収入印紙 郵便局、法務局など 高額の収入印紙はコンビニエンスストアなどでは取扱いがないため、郵便局や法務局などで購入します。
固定資産評価証明書 都税事務所、市区町村役所 登録免許税の額を計算するために必要です。
住民票(除票) 市区町村役所 亡くなった方(被相続人)の死亡の記載がある住民票が必要です。
戸籍謄本(除籍) 市区町村役所 亡くなった方(被相続人)の戸籍(除籍)が必要です。
相続関係説明図 申請人

相続関係説明図に代えて、法務局で無料交付が受けられる「法定相続情報」を利用することも可能です。
詳しくは次のコラムで解説しています。

遺産分割協議書 相続人全員 相続人全員が参加し、その全員の署名押印および印鑑登録証明書が添付されたものが必要です。
委任状 司法書士 司法書士など手続を委任する場合に必要です。

 

なお、上記の必要書類の取寄せ方法や費用については、次のコラムでさらにくわしく解説しています。

 

参照記事

 

4-2.登記申請書の作成

 

遺産分割協議による相続登記申請書の書式例は次のとおりです。

参考書式 │ 相続登記申請書例(マンションの相続登記)

登  記  申  請  書

登記の目的         所有権移転

原   因         令和〇〇年〇〇月〇〇日 相続

相 続 人         (被相続人 明石太郎)

                       兵庫県明石市大久保町〇〇 〇丁目〇番〇号

                          明石一郎 ㊞

        電話番号〇〇〇-〇〇〇-〇〇〇

添付書類        

  登記原因証明情報  住所証明情報  代理権限証明情報  

令和〇〇年〇〇月〇〇日申請 神戸地方法務局 明石支局

課 税 価 格         金〇〇〇万〇〇円

登録免許税         金〇万〇〇円

 

不動産の表示

 一棟の建物の表示

  所       在     明石市本町〇丁目〇番地

  建 物 の 名 称   〇〇マンション

 専有部分の建物の表示

     家  屋   番  号   本町〇丁目〇〇番の101

     建 物 の 名 称   101

     種       類   居宅

     構       造   鉄筋コンクリート造1階建

     床   面   積   1階部分 70.00㎡

 敷地権の表示

     土 地 の 符 号   1

     所在及び地番   明石市本町〇丁目〇番

     地    目   宅地

     地    積   1234.56㎡

     敷地権の種類   所有権

     敷地権の割合   〇〇分の〇〇 

 

4-2-1.登記の記載内容

 

遺産分割協議書にもとづく、登記申請書の書式サンプルをくわしく解説します。

 

登  記  申  請  書

登記の目的         所有権移転

原   因         令和〇〇年〇〇月〇〇日 相続

相 続 人         (被相続人 明石太郎)

                       兵庫県明石市大久保町〇〇 〇丁目○番○号

                          明石一郎 ㊞

        電話番号〇〇〇-〇〇〇-〇〇〇

 

登記の目的は、① 全部を相続する場合は「所有権移転」、② 共有名義となっている被相続人の所有権の持ち分だけを移転する場合「【相続人名】持分全部移転」と記載します。

原因は、被相続人の死亡日を記載します。

相続人は、不動産を相続する人の住所氏名を記載します。
住所は、申請書に添付する住民票の住所表示に合わせます。

添付書類        

  登記原因証明情報  住所証明情報  代理権限証明情報  

令和〇〇年〇〇月〇〇日申請 神戸地方法務局 明石支局

課 税 価 格         金〇〇〇万〇〇円

登録免許税         金〇万〇〇円 

 

添付情報は、添付書類のことで、「登記原因証明情報」「住所証明情報」と記載します。

なお、登記手続きの代理人として弁護士や司法書士に依頼した場合、「委任状」も記載します。

 

登記申請する日の日付相続不動産を管轄する法務局名を記載します。

 

課税価格は、固定資産評価証明書に記載している金額です。

共有名義で一部の所有権しか持たない場合には、評価証明書の課税価格にその割合をかけて価格を計算します。

 

登録免許税は、固定資産評価証明書の課税価格に0.4%をかけた金額です。

 

不動産の表示

 一棟の建物の表示

  所       在     明石市本町〇丁目〇番地

  建 物 の 名 称   〇〇マンション

 専有部分の建物の表示

     家  屋   番  号   本町〇丁目〇〇番の101

     建 物 の 名 称   101

     種       類   居宅

     構       造   鉄筋コンクリート造1階建

     床   面   積   1階部分 70.00㎡

 敷地権の表示

     土 地 の 符 号   1

     所在及び地番   明石市本町〇丁目〇番

     地    目   宅地

     地    積   1234.56㎡

     敷地権の種類   所有権

     敷地権の割合   〇〇分の〇〇

 

不動産の表示には、相続する不動産の登記事項証明書の記載通り、正確に記載します。

4-3.申請書添付の原本還付


登記申請書に添付した書類の原本は、そのコピーをつけて提出することで返してもらうことができます。
そのため、他の遺産の名義変更手続でも利用することができるようになります。

参照 │ 遺産分割協議書による相続登記申請で還付を受けられる原本

遺産分割協議書

相続人の印鑑登録証明書

住民票

固定資産評価証明書

 

なお、戸籍謄本などについては、被相続人と相続人との関係図(相続関係説明図)を提出することで還付を受けることができます。

5.相続登記申請書の提出


不動産を管轄する法務局の窓口に持参、または郵送で登記申請することができます。

法務局の管轄については次のホームページから確認してください。

6.相続登記の完了


相続登記が完了すると、次の書類を受け取ります。

参照 │ 遺産分割協議書による相続登記申請で還付を受けられる原本

☑ 登記識別情報通知

☑ 登記完了証

☑ 原本還付した添付書類

 

6-1.登記識別情報通知書の交付

 

登記識別情報は、不動産の所有者となった登記名義人に対して交付される12桁の英数字の符号(ふごう)です。

 

不動産の売却などにより登記申請をおこなう際に、法務局に識別情報を提供することで本人確認をおこないます。

つまり、所有者である証明でもありますので大切に保管しておきます。

6-2.登記完了証の交付


今回申請した登記が完了したことの通知書です。

7.まとめ(遺産分割協議による相続登記申請)




遺産分割協議により相続登記をするためには、準備や相続人間の話し合いが必要になり、時間や手続きの負担は大きいものです。

なお、相続による不動産の名義変更登記は、令和6年から義務化されます。
義務に違反した場合には罰則があります。


注意するべき点は、この義務化前に相続した不動産も対象になることです。
つまり、名義変更を放置している不動産も義務化の対象になります。

相続登記は義務化され「不動産取得を知った日から3年以内」に、相続税の申告期限は「被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内」におこなう必要があります。

相続は手間がかかるにも関わらず、その手続き期限はしっかりと法律で定められています。

少しでも相続手続きに不安を感じたら、当事務所まで早めにご相談ください。
税理士、弁護士と連携してトータルサポートいたします。

なお、提携している相続税に強い税理士と連携し納税の可能性やその額の試算などもおこなっています
(但し、財産目録などの書類をご準備いただくことが必要です。)

安心してお問い合わせください。

 参照

特集ページ | 相続登記の義務化

 

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