親から子へ家の名義変更する方法│手続き・費用・税金を司法書士が徹底解説
登記手続
執筆者 司法書士 上垣 直弘
- 兵庫県司法書士会登録番号 第1549号
- 簡易裁判所訴訟代理認定番号 第712178号
日頃、東播磨地域(明石市、加古川市、高砂市、稲美町、播磨町)や淡路市、神戸市にお住まいの個人、中小企業の方から不動産登記手続を中心に年間100件以上のご依頼を受けています。中でも遺産整理手続の依頼は多く、これまで遺産の名義変更や処分、不動産の相続登記を数多く取り扱った実績があります。
この記事の目次（クリックで開閉）
- 親から子へ家の名義変更する方法│手続き・費用・税金を司法書士が徹底解説
- 1. 家の名義変更が必要なケースと放置リスク
- 相続登記の義務化と過料（2024年4月〜）
- 関連記事
- 放置により関係者が「ねずみ算式」に増加することで複雑化する
- 関連記事
- 2. 親から子へ名義変更する方法は3つ（相続・贈与・売買）
- 各登記手続きの特徴と選び方
- 3. 相続で名義変更する（相続登記）
- 関連記事
- 3-1. 相続登記の流れ
- 関連記事
- 3-2. 相続登記の必要書類
- 関連記事
- 3-3. 遺産分割協議書が必要な場合
- 関連記事
- 3-4. 相続でかかる税金と費用（登録免許税・司法書士費用など）
- 関連記事
- 4. 贈与で名義変更する（生前贈与）
- 4-1. 生前贈与の流れ
- 4-2. 生前贈与の必要書類（贈与契約書・印鑑証明など）
- 4-3. 贈与でかかる税金と費用（贈与税・不動産取得税・登録免許税）
- 4-4. 贈与税がかかる・かからないケース
- 【暦年課税（通常の贈与）】
- 【贈与税がかからない・抑えられるケース】
- 4-5. 贈与税を抑える制度（暦年贈与・相続時精算課税・住宅取得等資金の特例）
- 関連記事
- 5. 売買で名義変更する（親子間売買）
- 5-1. 親子間売買の流れと必要書類
- 5-2. 売買でかかる税金と費用（印紙税・譲渡所得税など）
- 5-3. 適正価格にしないと起きる「みなし贈与」
- 6. 特殊事情の名義変更（共有名義・ローンの支払い中など）
- 6-1. 共有名義への名義変更と注意点
- 関連記事
- 6-2. 住宅ローンが残っている家の名義変更
- 7. 兄弟・親族間トラブルを防ぐ進め方
- 8. 生前贈与以外の選択肢（遺言・家族信託）
- 9. 専門家に依頼すべきケース（司法書士・税理士・弁護士）
- 司法書士に相談すべきケース
- 税理士に相談すべきケース
- 弁護士に相談すべきケース
- 10. よくある質問（費用の目安・誰が手続きするか・期限）
- Q1. 結局、司法書士に頼むといくらかかりますか？
- 関連記事
- Q2. 自分で登記手続きできますか？
- 関連記事
- 3. 相続登記に期限はありますか？
- 関連記事
- 11. まとめ
親から子へ家の名義変更する方法│手続き・費用・税金を司法書士が徹底解説
親名義の家を子へ移す「名義変更（所有権移転登記）」には、主に相続・贈与・売買の3つの方法があります。
例えば「親が元気なうちに自宅の名義を子に変えておきたい」と考える方は多いですが、安易に生前贈与を選ぶと、相続でおこなう場合に比べて数百万円単位で税金が高くなるケースも珍しくありません。
本記事では、司法書士の実務目線で、各方法の流れ、費用（登録免許税・各種税金・専門家報酬）、注意点、トラブル回避策までを解説します。
家の名義を共有にする、また、住宅ローンが残っているなどの特殊ケース、税理士・弁護士と連携すべき判断ポイントも併せて解説し、あなたとご家族にとって「最も損がなく、揉めない進め方」をアドバイスします。
1. 家の名義変更が必要なケースと放置リスク
家の名義変更が必要になるのは、主に以下のタイミングです。
特に相続では、登記簿の名義が亡くなった親のままだと、売却することはできず、また、借入にともなう担保設定やリフォームローンなどの審査が通りません。
「雨漏り修理のためにリフォーム融資を受けたいのに、名義が親のままで融資不可と言われた」といった相談は実務でも頻繁にあります。
相続登記の義務化と過料（2024年4月〜）
これまで任意だった相続登記は、法改正により義務化されました（不動産登記法第76条の2）。
原則として「相続により所有権を取得したことを知った日」から3年以内に申請が必要です。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になり得ます。
関連記事
放置により関係者が「ねずみ算式」に増加することで複雑化する
相続登記を放置することの最大のリスクは、過料や税金だけでなく、権利関係が複雑化し、事実上の「塩漬け物件」になることです。
親の名義のまま放置している間に、他の相続人（兄弟姉妹など）が亡くなると、その配偶者や子供（あなたから見た甥・姪）が新たな相続人として加わります。
東京、愛知、大阪、兵庫、広島に散らばった方々の連絡先を調べ、遺産分割の合意形成まで時間がかかったケースがあります。
相続不動産の登記手続きを放置すると、固定資産税の負担だけが続いたり、空き家の管理責任が曖昧になったりと、家族の不満の火種にもなります。
名義変更は単なる事務手続きではなく、将来のコストと親族間トラブルを下げるための防衛策です。
2. 親から子へ名義変更する方法は3つ（相続・贈与・売買）
親から子へ家を移す方法は、大きくわけて「相続」「贈与」「売買」と3つの方法があり、それぞれ負担する税金・必要書類・関係者が異なります。
まずは全体像を比較し、ご自身の状況に合う方法を確認してください。
| 相続 | 贈与 | 売買 | |
|---|---|---|---|
| 登録免許税率 | 0.4% | 2.0% | 原則2.0% |
| 不動産取得税 | 非課税 | 課税（軽減措置あり） | 課税（軽減措置あり） |
| 主な税金 | 相続税 | 贈与税 ・不動産取得税 | 譲渡所得税・不動産取得税 |
| メリット | コストが安い | 時期を選べる | |
| デメリット | 遺産分割協議が必要 | 税金が高い | 買主にまとまった資金が必要 |
親から子へ家の名義を移す方法は、親の死亡後に行う相続、親が生きているうちに無償で移す贈与、代金を支払って移す売買の3つです。
どれも最終的には法務局へ所有権移転登記を申請しますが、登記原因が違うため登録免許税の税率や、別途かかる税金が大きく変わります。
各登記手続きの特徴と選び方
結論としては、「税金」だけでなく、「家族関係（揉める可能性）」「親の生活資金」「将来の売却予定」などを考慮のうえ、選択するのが安全です。
税理士や司法書士に事前に相談し、ご事情に応じた具体的なアドバイスを受けておくことをおすすめします。
3. 相続で名義変更する（相続登記）
相続登記は、登記簿上の所有者（親）が亡くなった後、相続人へ所有権を移す登記です。
遺言の有無や遺産分割の要否で難易度が変わります。
遺言書があれば原則その内容に沿って進められます。
遺言がない場合で、法定相続分と異なる分け方をする場合は、相続人全員による遺産分割協議が必要になります（民法第907条）。
実務で重要なのは、登記の前提となる相続関係の確定です。
戸籍を追って相続人を確定しないまま進めると、後から「認知していた子」や「養子」などが判明して協議がやり直しになることがあります。
まずは相続人の範囲を正確に固めることが、最短ルートになります。
関連記事
3-1. 相続登記の流れ
3-2. 相続登記の必要書類
相続登記で必要になる書類は、大きく被相続人（親）側と相続人（子など）側に分かれます。
- 出生から死亡までつながる戸籍一式（戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍）
- 住民票の除票または戸籍の附票
登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりを証明するため。
- 戸籍謄本（現在のもの）
- 住民票（新しく名義人になる人のもの）
- 固定資産評価証明書（最新年度のもの。登録免許税計算のため）
- 印鑑証明書（遺産分割協議を行う場合、全員分が必要）
- 登記申請書
- 遺産分割協議書（遺言がない場合）
- 相続関係説明図（家系図のようなもの。戸籍謄本などの原本還付のために作成推奨）
申請実務では、戸籍の読み替え（転籍・改製による繋がり）など、専門知識がないと不備が出やすいポイントが多いです。
ご自身で集めるのが難しい場合は、書類収集から司法書士に依頼することも可能です。
3-3. 遺産分割協議書が必要な場合
遺産分割協議書が必要になるのは、「遺言がなく、法定相続分とは違う割合や分け方で相続する場合」です。
実務上、不動産を共有にすると後のトラブルになりやすいです。
「長男が不動産、次男が預貯金」といった分け方をするケースが大半であり、この場合は登記手続きで利用するため必ず遺産分割協議書が必要になります。
作成時の絶対条件は以下の3点です。
- 相続人全員が参加していること
- 相続不動産の表記は登記事項証明書に合わせる（相続不動産がある場合）
- 全員が実印で押印すること
- 全員の印鑑証明書を添付すること
「遠方で連絡が取れないから」「認知症で話せないから」といって1人でも除外して作成した協議書は、法的に無効です。
また、不動産の表示は「住所（住居表示）」ではなく、「地番・家屋番号」など登記簿（登記事項証明書）の記載通りに正確に書く必要があります。
正確に記載されていない場合、登記手続きに使えません。
3-4. 相続でかかる税金と費用（登録免許税・司法書士費用など）
相続登記にかかる費用は、主に登録免許税などの実費と専門家報酬の2つです。
※一定の条件を満たす土地については免税措置がある場合があります。
なお、相続税については登記とは別の手続きです。
「基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超える資産がある場合のみ、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。
4. 贈与で名義変更する（生前贈与）
親が存命中に登記名義を移す方法のひとつが贈与による登記です。
贈与税などのコストは高くなりますが、将来の遺産争いを防げるメリットもあります。
税金と手続きの両面から検討しましょう。
生前贈与は、親が元気なうちに、「この家は長男に渡す」など、確定できるのが最大のメリットです。
親が認知症になる前や、将来の遺産分割協議で揉めるのを防ぐために有効な手段となります。
一方で、最大のデメリットは税金です。
節税目的だけで不動産を丸ごと贈与すると、税負担が想定以上に高くなることがあります。
税理士にシミュレーションの上、アドバイスを受けることをおすすめします。
4-1. 生前贈与の流れ
4-2. 生前贈与の必要書類（贈与契約書・印鑑証明など）
贈与による登記手続きでは「親（贈与者）」の意思確認が厳格に行われます。
特に「権利証（登記識別情報）が見当たらない」というケースでは、事前通知制度の利用や司法書士による本人確認情報作成（別途費用）が必要となり、手続きが複雑になります。
4-3. 贈与でかかる税金と費用（贈与税・不動産取得税・登録免許税）
贈与で名義変更する場合、以下の4つの税金がかかります。
負担者は、実務上は子（受贈者）がすべて負担するケースが多いですが、親が税金を肩代わりすると、その税金分も「贈与」とみなされるリスクがあります。
誰が支払うかを明確にし、銀行振込などで記録を残すことが重要です。
4-4. 贈与税がかかる・かからないケース
【暦年課税（通常の贈与）】
年間110万円の基礎控除がありますが、不動産の評価額が110万円以下になることは稀です。
例えば評価額1,000万円の家を贈与した場合、単純計算で約177万円もの贈与税がかかります（特例税率使用時）。
贈与税の基本算式は次の通りです
（贈与を受けた金額－基礎控除110万円）×税率－控除額
1,000万円の場合の具体的な計算課税価格の算出
1,000万円 － 110万円（基礎控除） = 890万円
【贈与税額の算出】
課税価格が890万円の場合、特例税率表の「税率30%・控除額90万円」が適用されます。
890万円 × 30% － 90万円 = 177万円
参考：特例税率の早見表（一部抜粋）
直系尊属（父母や祖父母）から、18歳以上の子への贈与に適用される税率です。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 400万円超 〜 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 600万円超 〜 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,000万円超 〜 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
【贈与税がかからない・抑えられるケース】
4-5. 贈与税を抑える制度（暦年贈与・相続時精算課税・住宅取得等資金の特例）
2024年の税制改正により、贈与の戦略が大きく変わりました。
60歳以上の親から18歳以上の子への贈与について、累計2,500万円まで贈与税がかかりません（超えた分は一律20%）。
さらに改正により、この制度を使っても年110万円の基礎控除が併用可能になりました。
一気に名義を移しても当面の贈与税はかからない。
将来、親が亡くなった時に「贈与時の価額」を相続財産に足し戻して相続税を計算する。
つまり、税金の支払いを免除されるわけではなく、相続税の計算時まで先送りする制度といえます。
子が「家を建てる・買うための資金」を親から貰う場合の非課税制度です。
これは「金銭」の贈与に対する特例であり、親名義の「不動産そのもの」をもらう場合には適用されません。
混同しやすいので注意が必要です。
5. 売買で名義変更する（親子間売買）
親子間で代金を支払って移すのが売買です。
贈与と違って対価がある一方、税務上は「適正価格」や資金の出どころが厳しく見られるため、設計を誤るとみなし贈与等の問題が生じます。
「贈与税が高いなら、安く売ってしまえばいい」と考える方がいますが、これは非常に危険です。
税務署は親族間の不動産取引を厳しく監視しています。
相場よりも著しく低い価格（低額譲渡）で売買すると、「相場との差額＝実質的な贈与」とみなされ、贈与税が課税されます。
5-1. 親子間売買の流れと必要書類
現金手渡しは認められない可能性が高いです。
親子間売買で住宅ローン融資を使う場合は、金融機関の承諾や手続きが追加されます。
住宅ローン審査が通らない場合、子が全額現金を用意する必要があります。
5-2. 売買でかかる税金と費用（印紙税・譲渡所得税など）
売買の場合、親（売主）と子（買主）双方に税金がかかります。
親が昔、非常に安く購入していた土地などの場合、売却益が大きくなり、親に高額な所得税・住民税がかかる可能性があります。
5-3. 適正価格にしないと起きる「みなし贈与」
適正価格とは、固定資産評価額や路線価ではなく、「時価（その時実際に売れる価格）」です。
例えば、時価3,000万円の家を、子に1,000万円で売った場合、差額の2,000万円に対して贈与税がかかります（みなし贈与）。
税務署に否認されないためには、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得するなど、価格の根拠を客観的に証明する準備が必要です。
6. 特殊事情の名義変更（共有名義・ローンの支払い中など）
家の名義を親子の共有名義にする場合や、ローンの残債がある場合など、単純な所有権移転では済まず、事前の検討が必要なケースがあります。
6-1. 共有名義への名義変更と注意点
「とりあえず共有にしておこう」というのは、将来のトラブルの種を撒くようなものです。
共有不動産は、共有者全員の同意がないと、売却も、担保設定も、大規模なリフォームもできません。
将来、共有者の一人が亡くなり相続が発生すると、関係の薄い親族や疎遠な甥・姪が共有者に入り込むことにより、全員の同意が得られず、売却も活用もできない「塩漬け状態」になるリスクがあります。
名義変更の際は、可能な限り単独名義になるよう検討されることをおすすめします。
6-2. 住宅ローンが残っている家の名義変更
住宅ローン返済中の家を、銀行の承諾なく子へ名義変更することは、通常、金銭消費貸借契約違反となります。
最悪の場合、契約違反として「残債の一括返済」を求められるリスクがあります。
ローンが残っている家を名義変更したい場合、以下のいずれかの対応が必要です。
まずは借入先の金融機関へ相談することが先決です。
7. 兄弟・親族間トラブルを防ぐ進め方
名義変更は「税金」だけでなく「納得感」のある設計が重要です。
親から子へ家の名義を移すとき、最も多い火種は他の兄弟からの「不公平だ」「親を言いくるめて勝手にやったのではないか」という疑念です。
トラブルを避けるためのポイントは以下の3点です。
8. 生前贈与以外の選択肢（遺言・家族信託）
「今すぐ名義を変えるのは税金が高い」「でも可能な限り将来の揉め事は避けたい」という場合、次の方法も考えれらるでしょう。
「自宅不動産は長男に相続させる」という遺言を書いておけば、生前贈与の高い税金を払わず、かつ他の相続人との遺産分割協議も不要で、スムーズに名義変更が可能です。
名義自体は形式的に子に移し（信託登記）、管理・処分の権限を子に与えつつ、実質的な権利や利益は親に残す契約です。
認知症対策として非常に有効で、親が認知症になっても子が家を売却して介護費用に充てるなどの柔軟な対応が可能になります。
9. 専門家に依頼すべきケース（司法書士・税理士・弁護士）
ご自身で手続きできるか、専門家に頼むべきかの判断基準です。
司法書士に相談すべきケース
登記手続きに関するお悩みは、司法書士にご相談ください。
- □ 登記手続き全般（相続・贈与・売買）を確実に進めたい。
- □ 戸籍集めが大変、相続人が多い・疎遠である。
- □ 権利証が見当たらない（生前贈与、売買の場合）。
- □ 将来揉めないような遺言書や家族信託を提案してほしい。
税理士に相談すべきケース
税申告の必要性の有無や、申告額を確認したい時は税理士に相談します。
- □ 登記手続き全般（相続・贈与・売買）を確実に進めたい。
- □ 戸籍集めが大変、相続人が多い・疎遠である。
- □ 権利証が見当たらない（生前贈与、売買の場合）。
- □ 将来揉めないような遺言書や家族信託を提案してほしい。
弁護士に相談すべきケース
税申告の有無や金額を確認したい時は、税理士にご相談ください。
- □ すでに遺産分割協議で揉めている。
- □ 遺留分を請求したい、または請求されている。
- □ 他の相続人が協議に応じない。
司法書士は「登記のプロ」として、税理士や弁護士との窓口になることも多いです。
まずは司法書士に相談し、必要に応じて税理士などを紹介してもらうのがスムーズです。
当事務所でも、税理士・弁護士と連携し問題解決にあたっています。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
10. よくある質問（費用の目安・誰が手続きするか・期限）
Q1. 結局、司法書士に頼むといくらかかりますか？
A. 手続きの内容によりますが、相続登記で総額10万〜15万円程度が一般的です。
内訳は、登録免許税などの実費が数万円〜十数万円、弊所でご依頼いただいた場合、司法書士報酬が5～15万円程度です。[LM1.1][直上1.2]贈与や売買の場合は、税金（不動産取得税・贈与税）が別途大きくかかります。
Q2. 自分で登記手続きできますか？
A. 可能ですが、時間と手間がかかります。
平日に法務局へ行く必要があり、戸籍の読み取りや申請書の作成に専門知識が要ります。
書類に不備があれば何度も法務局へ足を運ぶことになります。
「平日に休みが取れる」「根気強く書類と向き合える」方以外は、専門家への依頼をおすすめします。
3. 相続登記に期限はありますか？
A. あります。不動産を相続したことを知った日から原則3年以内です。
2024年4月1日以降、相続登記は義務化されました。
正当な理由なく3年を過ぎると10万円以下の過料の対象となります。
また、相続税の申告期限（10ヶ月以内）とは別物ですのでご注意ください。
11. まとめ
親から子への家の名義変更について解説しました。
失敗しないための判断手順は以下の通りです。
親の意思、家の評価額、（推定）相続人の状況を確認する。
「コスト優先なら相続」「確実性優先なら生前贈与（ただし税金注意）」を比較検討する。
特に贈与・売買の場合は、税理士の試算を受ける。
今すぐ名義を変えなくても、遺言や家族信託で目的を達成できないか考える。
必要書類を揃えて法務局へ申請する（または司法書士へ依頼）。
親から子への「名義変更」は単なる手続きではなく、親の想いを引き継ぎ、家族の資産を守る大切な行為です。
税金で数百万円損をしたり、兄弟仲が決裂したりしないよう、迷ったときは早めに司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
ご自身の家族状況に合ったプランを確認することから始めてみてください。
上垣司法書士では、ご家族間の不動産登記の名義変更手続きをサポートしています。
ご事情をお伺いし、適切な解決策をアドバイスいたします。
ぜひお気軽に当事務所までご相談ください。
