相続登記申請の必要書類と取得方法を解説【申請パターン別、準備･提出から原本還付までの流れ】

１．登記申請の流れ

令和６年４月から相続登記が義務化されることになり、相続が発生した際には不動産を取得した方の名義に変更しなければならなくなりました。

相続登記手続で一番大きな手間は「必要書類」を収集することです。

いかに効率よく集めるかを考えることが、負担を少なくするためのコツです。

このコラムでは、相続不動産について① 話し合いで取得する相続人を決める場合（遺産分割協議）、② 遺言書にもとづき取得する場合、③ 法律で決まっている相続分どおりで取得する場合の３つに分けて、必要書類の取得方法、費用、注意点について解説します。

２．登記申請の準備

必要書類は、登記申請前に取得が必要となります。

相続登記申請書の作成や流れについては、次のコラムで詳しく解説しています。

なお、当事務所では、相続登記に必要な書類取り寄せ、登記申請書作成、申請手続の代行までをフルサポートしています。

ご自身で相続登記申請をおこなうことに不安、負担を感じている場合には、お気軽にご相談、お問合せください。

３．相続登記全パターンで必要になる書類

まずは、全ての登記申請のパターンにおいて必要となる書類について解説します。

３－１．相続登記全パターンの必要書類一覧

相続登記全パターンの必要書類の一覧表は次の通りです。

３－２．住民票

相続登記の必要書類の１つ目は、役所で取得できる「住民票」です。
必要になるのは、「亡くなった人」と「相続する人」の住民票です。

住民票は、住民登録をしている役所の窓口、郵送のいずれの方法でも取得することができます。
郵送の場合には、交付手数料分の定額小為替を郵便局で購入し、返信用封筒を同封して申請をおこないます。

取り寄せ先の役所のホームページ、又は電話にて確認すると良いでしょう。

なお、登記申請全般で必要となる場合の住民票については、特に有効期限は定められていません。

ただし、実務上はできるだけ新しいものが望ましいとされています。

なるべく登記申請日から3か月以内の日付で発行されたものを用意されたほうが良いでしょう。

３－２－１．亡くなった人の住民票

現在の登記名義人と、亡くなられた人（被相続人）が同一人物かどうかを法務局が確認するために必要なものです（被相続人の同一性を証する書面）。

登記には所有者情報として、氏名、住所が記載されています。
しかし、被相続人の戸籍には氏名は記載されますが住所は記載されないため、登記名義人と同一人物か確認することができません。
そのため、その情報が記載されている住民票が必要となります。

３－２－１－１．除票（被相続人：亡くなった人の住民票）

役所は、亡くなった方の住民票を抹消します。
抹消した住民票のことを「除票（じょひょう）」「住民票除票」などと言います。

除票には、亡くなられた方の① 死亡時の住所、② 生年月日、③ 氏名、④ 死亡年月日の記載があります。
なお、個人情報保護の観点から、特に申し出がない場合には、最低限の記載がされた除票しか交付されません。

相続登記申請には「本籍の記載がある除票」が必要です。
交付申請をおこなう場合には、「本籍地の記載」が必要であると申し出るようにしましょう。

３－２－１－２．[例外] 戸籍の（除）附票（本籍地における被相続人の住所の履歴）

登記事項に変更が発生した場合、変更登記をおこなうことが一般的です。
しかし、住所変更は最新の住所が登記情報に反映されていないことが多いです。

被相続人が結婚などで引越しを繰り返し、登記上の住所変更をしていなかった場合、除票に記載された住所地と登記簿上の住所の一致が法務局側で確認できないため、登記申請はとおりません。

戸籍の附票は、住所の履歴が記載されている書類です。
本籍地のある市区町村役所で交付を受けることができます。
なお、本籍地を変更（転籍）している場合には、転籍前の本籍地にある市区町村役場に取り寄せをおこなう必要があります。

住所地と本籍地は異なっていることは珍しくありません。
まずは、亡くなられた方の本籍地の記載のある除票を取得し、本籍地を確認したうえで取り寄せするとスムーズです。

 ■ 保存期間経過により廃棄されているケースに注意 

以前は除票および戸籍の附票の保存期間は「５年」であったため、廃棄処分によりその発行を受けられなくなるケースが多々ありました。

そこで、令和元年６月２０日から住民基本台帳法の一部改正により、除票および戸籍附票の保存期間が１５０年に延長されました。

ただし、何年も相続登記を放置しているような場合には、保存期間延長前に廃棄されており、発行されない可能性もあります。

その場合は、①「廃棄済証明書」、②「登記済証（権利証）」、③「納税通知書」、④「不在住・不在籍証明書」などを代わりに法務局に対し提出することになります。

３－２－１－３．[例外] 廃棄済証明書

除票や戸籍の附票の保存期間経過により交付が受けられない場合、役所に請求することで廃棄済証明の交付が受けられます。

３－２－１－４．[例外]登記済証（権利証）

不動産の名義人である被相続人がが所持していた登記済証（権利証）を、最後のお住いに保管されていないか探しておきましょう。

令和５年２月時点における登記実務では、廃棄などにより除票および戸籍附票が取得できず、登記名義人と亡くなられた方（被相続人）が同一人物か証明する書類を法務局に提出できない場合、次の書類があれば、次の項目で解説する不在住・不在籍証明書などを取得しなくても、登記申請をおこなうことができるという取扱いになっています。

次に、相続不動産の所有権に関する被相続人名義の登記済証（権利証）もない場合の必要書類について解説します。

この場合は事前に管轄法務局に確認されることをお薦めします。

３－２－１－５．[例外] 不在住・不在籍証明書

これらは証明書交付申請の時点で、住所/本籍・氏名が一致する住民票/戸籍が存在しないことを証明する書類です。

以前は除票や戸籍の附票で被相続人の同一性を証明できない場合、不在住・不在籍証明の提出を求められていました。

ただし、現在では先に解説したとおり、「相続不動産の所有権に関する被相続人名義の登記済証（権利証）」があれば、登記申請をおこなうことができるため、被相続人名義の登記済証（権利証）がない場合に取得する必要があります。

住民票・住民票除票の申請書の「不在住証明書」「不在籍証明書」の欄にチェックを入れて、現在の登記名義人となっている亡くなった方の「登記上」の住所を記入します。

３－２－１－６．相続不動産の被相続人宛の固定資産税の納税通知書

これも除票や戸籍の附票で被相続人の同一性を証明することができず、被相続人名義の登記済証（権利証）もない場合に、これらに代わる書類として法務局から提出を求められることがあります。

亡くなられた方のご自宅や最後のお住いに保管されていないか探しておきましょう。

３－２－２．不動産を取得する相続人の住民票

令和６年４月からの相続登記義務化の制度趣旨もそうですが、現在の「所有者」情報を登記に正確に反映させるために提出が求められています。

３－３．戸籍謄本

相続登記の必要書類の２つ目は、役所で取得できる「戸籍謄本」です。
謄本とは、コピーのことです。

役所に保管されている戸籍のコピーを取得します。

必要になるのは、「亡くなった人」の戸籍謄本です。

戸籍謄本も住民票と同様に、役所の窓口、郵送のいずれの方法でも取得することができます。

郵送の場合には、交付手数料分の定額小為替を郵便局で購入し、返信用封筒を同封して申請をおこないます。

取り寄せ先の役所のホームページ、又は電話にて確認すると良いでしょう。

３－３－１．被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本

原則として相続登記の申請には、「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（戸籍・除籍・改製原戸籍など）」を添付する必要があります。

まずは、ご自身で「亡くなられた方（被相続人）の死亡の記載がある戸籍（除籍）」を取得しましょう。

ご自身で全ての戸籍を取得することが難しい場合は、専門家に依頼することをお薦めします。

相続登記の実務をおこなう司法書士は、相続登記申請のご依頼を受けた場合、「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等一式」を取り寄せることが可能です。

被相続人の相続人調査をおこなう理由は次の３つです。

３－４．相続関係説明図

亡くなられた方（被相続人）と相続人の関係を示す書類です。

相続登記の申請人が作成します。

なお、先ほど説明した法務局の法定相続情報一覧図を代わりに提出することができます。

また、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、相続登記申請の必要書類である「被相続人の出生から死亡までの戸籍など」の添付を省略することもできます。

３－５．不動産の固定資産評価証明書

相続登記の申請時に法務局に納付が必要となる税金（登録免許税）を計算するために必要になります。
相続登記を申請する年度のものが必要になります。

固定資産評価証明書は、毎年４月１日に評価額（年度価格）が変わります。
そのため、取得先の役所（東京都の場合、都税事務所）で「最新年度」の交付を依頼してください。

３－６．相続登記申請書

相続登記申請書を作成します。
サンプルは法務局の公式ホームページからダウンロードすることが可能です。

なお、相続登記申請書の作成については次のコラムでも解説しています。

３－７．登録免許税納付用台紙

なお、相続登記申請時にいくら税金（登録免許税）を納めるのか、必要書類や準備のためにいくら費用がかかるのかについての解説は次の記事をご覧ください。

４．遺産分割協議による相続登記の必要書類

これまで解説してきた、全ての場合において必要となる書類に加えて、遺産分割協議による相続登記申請に必要な書類は次のとおりです。

４－１．遺産分割協議書

遺産分割協議（相続人間の話し合い）には、相続人全員の参加が必要です。
相続人全員が参加せずに決めた内容は「無効」です。

そのため、相続人全員を把握するために、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍等すべてを取り寄せ、隠し子、養子などがいないかを確認します。

４－２．住民票または戸籍の附票（不動産を取得する相続人のもの）

登記名義変更により所有者となる相続人の住所情報を記載するために、相続人の住民票などが必要となります。

４－３．相続人の戸籍謄本（相続人全員）

遺産分割協議には相続人全員が参加していることが必須条件です。

そのため、亡くなられた方の相続人全員が参加したことがわかるよう、相続人全員の戸籍謄本が必要となります。

なお、戸籍謄本は被相続人が亡くなられた日以降に発行されたものである必要があります。

４－４．被相続人の戸籍謄本（被相続人の出生から死亡まで）

原則、本人でしか取得できない印鑑証明書を添付することで、遺産分割協議が有効に成立したことを示すために登記申請書に添付します。

なお、遺産分割協議書には相続人全員の実印による押印、複数ページに渡る場合には割印などがされていることが必要です。

５．遺言書による相続登記の必要書類

全ての場合において必要となる書類に加えて、遺言書による相続登記申請に必要な書類は次のとおりです。

５－１．遺言書

基本的に、遺言書原本が必要です。

なお、遺言書には、①自筆証書遺言、②公正証書遺言、③秘密証書遺言などの種類があります。
中でも自筆証書遺言は、（Ａ）自宅や貸金金庫、又は（Ｂ）法務局で保管されているケースがあります。

（Ａ）の場合、発見した相続人は、すみやかに家庭裁判所で検認手続を受ける必要があります。
また、登記申請書に添付する自筆証書遺言書は、この家庭裁判所での検認手続を受けたものをつける必要があります。

家庭裁判所の検認手続

自筆証書遺言書を見つけた際の、家庭裁判所の検認手続を受ける方法については次のコラムで解説しています。

この検認手続をおこたった場合には、罰則があるので注意が必要です。

５－２．被相続人の（除）戸籍謄本（亡くなった人の死亡記載があるもの）

亡くなられた方の死亡の記載がある戸籍謄本（除籍謄本）の添付が必要です。

５－３．相続人の戸籍謄本（不動産を取得する相続人のもの）

不動産を取得する相続人の現在の戸籍謄本が必要です。
なお、戸籍謄本は被相続人が亡くなられた日（死亡後）以降に発行されたものである必要があります。

５－４．住民票または戸籍の附票（不動産を取得する相続人のもの）

登記名義変更により所有者となる相続人の住所情報掲載のため、不動産を取得する相続人の住民票などをつける必要があります。

６．法定相続による相続登記の必要書類

法律（民法）で、相続人の範囲、その相続人が遺産に対してどういった割合で相続するのか（相続分）について決められています。

この法律に定められたとおりの相続分で、相続登記をおこなう場合に特に必要となる添付書類は次のとおりです。

６－１．住民票または戸籍の附票（相続人全員）

法定相続分どおりで、不動産を取得する場合、法定相続人全員が登記名義人となるため、その住所情報掲載のために全員の住民票が必要となります。

６－２．戸籍謄本（相続人全員）

相続人全員の現在の戸籍謄本の添付が必要です。

なお、亡くなられた方と同じ戸籍に入られている相続人がいる場合には、被相続人と相続人の戸籍は１つで足ります。

なお、戸籍謄本は被相続人が亡くなられた日以降に発行されたものである必要があります。

６－３．戸籍謄本（被相続人の出生から死亡まで）

法定相続分による相続登記の申請は全員が登記名義人となる必要があります。

そのため、相続人全員であることを証明するために、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等が必要となります。

７．原本還付

相続登記申請の際に提出した書類で、法務局から原本を返却してもらうことができます。

原本還付を希望する書類のコピーをつけて、原本とともに法務局に提出します。

コピーの余白に、「上記は原本と相違ありません」と記載し、署名押印します。

戸籍謄本のように複数枚に渡る場合には、割印をします。

なお、相続関係説明図を提出する場合、戸籍謄本のコピーを提出する必要はありません。

８．登記申請書類のとじ方・並べる順番

登記申請書と添付必要書類の準備ができたら、書類をとじて提出します。
特にとじ方が決まっているわけではありません。

原本還付を受ける場合には、提出するもの、還付してもらいたいもので別にしてとじるとよいでしょう。
この場合、提出するものに、原本に代えてコピーをとじます。

８－１．遺言書の場合

下記の順序でとじると良いでしょう。

なお、遺産整理手続などで使用することもあるため「※印」の資料については、原本還付手続をおこなうと良いでしょう。

そのため、※印の箇所にはコピーをとじます。

８－２．遺産分割協議書の場合

下記の順序でとじると良いでしょう。

なお、遺産整理手続などで使用することもあるため「※印」の資料については、原本還付手続をおこなうと良いでしょう。そのため、※印の箇所にはコピーをとじます。

８－３．法定相続の場合

下記の順序でとじると良いでしょう。

なお、遺産整理手続などで使用することもあるため「※印」の資料については、原本還付手続をおこなうと良いでしょう。そのため、※印の箇所にはコピーをとじます。

９．相続登記申請書の必要書類（まとめ）

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以上のように相続登記申請書の必要書類の種類は多く、手間もかかります。
そのため、日々の忙しさにまぎれて、登記名義を変更していないケースが多くあります。

令和６年４月からは、相続登記や住所・氏名の変更登記が義務化されます。
罰則もありますので、相続をした人にとって他人事ではありません。

上垣司法書士事務所では、相続分野に注力しており、専門知識・ノウハウをもって相続登記手続きをトータル・フルサポートをおこなっています。

相続に強い税理士や弁護士とも提携しており、相続税の申告が必要か、非課税となるのかのシュミレーションや、相続トラブルについても対応可能な場合もあります。
ぜひお気軽にご相談ください。