共有名義不動産を相続する際に知っておきたい全知識｜手続きからトラブル回避方法まで

共有名義不動産を相続する際に知っておきたい全知識｜手続きからトラブル回避方法まで

親から相続した実家が、兄弟姉妹 との「共有名義」になっている…そのような状況で所有者のひとりが亡くなった場合、 相続をどうすれば良いか分からず不安を感じていませんか？

共有名義の不動産の所有者の1人が亡くなった場合、亡くなった方の持分に対して 相続が発生します。
持分を誰がどのように相続するかを、相続人全員で話し合う必要があります。

単独名義の不動産を相続する場合と異なり、多くの注意点が存在します。
手続きを安易に進めてしまうと、「売りたいのに売れない」「固定資産税の負担で揉める」といった深刻なトラブルに発展し、大切な家族関係に亀裂が入りかねません。

この記事を最後まで読めば、共有名義不動産の基礎知識から、具体的なリスクとトラブル事例、そして円満な解決方法まで、共有名義の不動産の相続の基礎知識を理解できます。
登記の専門家である司法書士が丁寧に解説いたします。

1. 共有名義不動産の基礎知識

まずは、共有名義不動産の基本的な仕組みと、なぜそれが相続で問題になりやすいのかを把握しておきましょう。

共有名義不動産とは、一つの不動産（土地や建物）を、複数人がそれぞれの「持分（もちぶん）」という権利の割合をもって共同で所有する不動産です。

相続において、遺言書がない場合、相続人全員で話し合い、遺産分割をおこないます。
法律で、相続人（法定相続人）の権利の割合 （法定相続分）が定められています。
遺産分割は、この法定相続分どおりにおこなうこともできますし、相続人全員が合意すれば、異なる割合で分けることも可能です。

共有不動産の持分を 、さらに複数の相続人で共有すると所有権がさらに細分化され、権利関係は複雑になります。

例えば、父親が亡くなり、相続人が母親（配- 配偶者）と長男、長女の3人だった場合、法定相続分は母親が2分の1、長男と長女が各4分の1です。

父母2分の1ずつの持分である共有名義の不動産を、法定相続分どおり相続したとします。
この場合、相続後の共有不動産の持ち分は次の通りとなります。

一見、公平に見えるこの方法ですが、権利関係や管理責任が複数の人に分散するため、将来的に売却や活用を考えた際に、手続きが非常に面倒になることがあります。

1-1. 共有者の権利と義務【民法のルール】

共有名義不動産では、各共有者の権利と義務が民法で定められています。
特に、不動産に対して何らかのアクションを起こす際の「同意の要件」が重要になります。

共有不動産に対しておこなう行為は、その内容によって「保存行為」「管理行為」「変更行為」の3つに分類され、それぞれ必要な共有者の同意のレベルが異なります。

このように、不動産を売却したり、大規模なリフォームをしたりする「変更行為」には、共有者全員の同意が不可欠です。
これが、共有名義不動産の活用を難しくする大きな原因です。

また、固定資産税や修繕費などの維持管理費は、各共有者がその持分に応じて負担する義務があります（民法第253条）。

なお、固定資産税・都市計画税は、代表者一人に納税通知書が送付され、共有者全員が連帯して全額を納付する義務（連帯納税義務）を負います。
つまり、自治体に対しては「私は持分相当しか払いません」という主張はできません。

2. 共有名義で相続する3つのリスク

共有名義の不動産を相続することの注意点を3つ解説します。

共有名義で相続する最大のリスクは、不動産を処分する際の共有者間の合意の難しさです。

共有者それぞれに生活や考えがあり、不動産に対する意向（売りたい、貸したい、住みたい、そのままにしておきたい等）が一致するとは限りません。
一人でも反対すれば、処分ができなくなることがあります。

さらに、相続を重ねるごとに権利関係は複雑化の一途をたどります。
特に共有者間で関係性が悪い場合、自分たちの代で解決しておかないと、子どもや孫の世代に、より大きな負担を強いることになります。

2-1. リスク①：売却や活用には共有者全員の同意が必要

前述の通り、不動産全体の売却や増改築といった「変更行為」には、たとえ100分の1の持分しか持たない共有者がいたとしても、その人を含む全員の同意が必要です（民法第251条1項）。

共有者間の関係性が良く、当初は全員が売却に賛成していたとしても、時間の経過とともに状況は変わります。

このように、誰か一人の心変わりで、不動産は「塩漬け」状態になってしまいます。

共有名義は、不動産の流動性を著しく下げ、資産価値を有効に活用する上での大きな足かせとなるリスクがあります。

2-2. リスク②：将来の相続で権利関係が複雑化しやすい

現在の共有者に次の相続が発生すると、その持分はさらにその人の相続人たち（例えば、その人の配偶者や子ども）に引き継がれます。

最初は兄弟3人の共有だった不動産が、それぞれの代で相続が起こるたびに、甥や姪、さらには会ったこともない親族へと、ねずみ算式に共有者が増えていきます。

10人、20人と共有者が増えてしまった不動産では、もはや全員の同意を得ることは事実上不可能に近くなります。

共有者の中で、海外に移住して、連絡が取りにくくなったり、関係が疎遠になって音信不通になったりする名義人が出てくると、問題の解決はさらに困難を極めます。
問題を先送りすればするほど、解決にかかる時間と費用は増大します。

2-3. リスク③：維持管理費や税金の負担割合をめぐる争い

不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税、火災保険料、修繕費といった維持管理コストが継続的に発生します。
これらの費用は、民法第253条に基づき、共有者が持分割合に応じて負担する義務があります。

しかし、納税通知書は通常、共有者の代表者一人にしか送付されません。
そのため、代表者が一旦全額を納税し、その後、他の共有者に対してそれぞれの持分に応じた金額を請求（求償）するのが一般的です。
この際、負担に応じない共有者がいるとトラブルの火種になりがちです。

こうした金銭トラブルは、家族間の感情的な対立に発展しやすい深刻な問題です。
使用状況や受益の程度が共有者間で異なる場合は、特に争いになりやすいでしょう。

3. 共有名義相続で起こりがちなトラブル事例

実際に相談が寄せられる、共有名義不動産に関する典型的なトラブル事例を紹介します。

3-1. 共有者が音信不通で協議が進まないケース

相続開始から年月が経ち、共有者の一人と連絡が取れなくなってしまうケースは非常に多く見られます。
所在も分からず、話し合いのテーブルにつくことすらできません。

このような場合、従来は売却などの手続きが完全にストップしてしまいましたが、2023年4月1日に施行された改正民法により、新たな解決策が生まれました。

地方裁判所に申し立て、一定の要件を満たすことで、次のことが可能になります。

ただし、これらの裁判手続きは専門的な知識が必要となるため、弁護士などの専門家にサポートを依頼することをおすすめします。

当事務所でも、弁護士と連携して対応が可能です。

3-2. 一部の共有者による不動産の独占使用

共有者の一人（例えば長男など）が、他の共有者の同意なく、相続した実家に無償で住み続けたり、第三者に貸して賃料収入を独占したりするケースも見られます。

民法第249条では、各共有者は「その持分に応じて、共有物の全部を使用することができる」と定められています。

しかし、これは他の共有者の使用を妨げない範囲での話です。
特定の共有者が不動産を排他的に占有することは、他の共有者の権利を侵害する行為となります。

このような場合、他の共有者は、不動産を独占している共有者に対して、次の法的措置を取ることが可能です。

しかし、こうした交渉や裁判は手続の負担、精神的負担が大きく、さらなる関係の悪化は避けられません。

トラブルを避けるためにも、共有状態を解消せずに相続を進める場合には、誰がどのように不動産を使用するのか、使用する者は他の共有者に対価（賃料など）を支払うのか、といったルールを事前に明確に定めておくことが極めて重要です。

3-3. 自分の持分だけを売却しようとして起こるトラブル

「全員の同意が得られないなら、自分の持分だけ売ってしまおう」と考える方もいるかもしれません。

法的には、自分の共有持分のみを売却することは、他の共有者の同意なく自由に行うことができます。

しかし、これには次の問題点があります。

安易な持分売却は、経済的な損失を受ける可能性があるので注意が必要です。

4. 相続税・固定資産税への影響と対策

共有名義での相続は、税金面でも注意が必要です。特に相続税の特例適用や、固定資産税の負担で思わぬ不利益を被ることがあります。

相続税は、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。

申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。共有名義の場合も、各共有者が取得した持分の価値に応じて相続税を負担します。

注意点1：遺産分割協議がまとまらないと特例が使えない

相続税には、「小規模宅地等の特例」という大幅な節税効果のある制度があります。
これは、被相続人の自宅の土地などを一定の要件を満たす親族が相続した場合、その土地の評価額を最大80%減額できるというものです。

しかし、この特例を適用するには、相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了していることが原則です。
共有名義にするか否かで揉めて協議が長引くと、申告期限に間に合わず、特例を使えない可能性があります。
その結果、本来払う必要のなかった多額の相続税を納めることになりかねません。

この場合、遺産分割がまとまっていなくても、死亡から10か月以内に相続税の申告と納税を必ずおこなわなければなりません。

この期限は延長されません。
とりあえず、法律で定められた「法定相続分」で遺産を分けたと仮定して税額を計算し、申告・納税します。

この際「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出します。
これにより、後日、配偶者の相続税の軽減、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例などの適用を受けることができます。

注意点2：固定資産税の連帯納税義務

固定資産税については、共有者全員が納税額全額に対して責任を負う「連帯納税義務」があります。

つまり、他の共有者が自分の負担分を支払わなかった場合、行政はあなたに対して全額の支払いを請求することができます。

もちろん、立て替えた分は他の共有者に請求できますが、 支払い能力がなかったり、請求に応じなかったりするリスクを負うことになります。

税金の問題は複雑なため、相続に強い税理士に相談し、最適な分割方法を検討するのが良いでしょう。

5. 共有名義を解消・回避する具体的な方法

ここまで見てきたように、共有名義での相続には多くのリスクが伴います。

相続人間の関係性が良好ではない場合、可能であれば、共有状態を解消、またはそもそも共有名義での相続を回避することも選択肢になります。

ここでは、「相続が発生した後に共有状態を解消する方法」について解説します。

5-1.換価分割・代償分割で現金化や金銭精算をおこなう

相続発生後、遺産分割協議によって共有状態を解消するための代表的な方法が「換価分割」と「代償分割」です。

換価分割（かんかぶんかつ）

共有不動産を売却して現金に換え、その売却代金を相続人間で分割する方法です。

代償分割（だいしょうぶんかつ）

相続人の一人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対して、その人の法定相続分に見合う現金（代償金）を支払う方法です。

なお、代償分割で支払われる代償金は、遺産分割の一環として行われるものであるため、原則として贈与税の課税対象にはなりません。

ただし、法定相続分を大幅に超えるような過大な代償金が支払われた場合、その超過分が贈与とみなされる可能性もあるため注意が必要です。

5-2.現物分割（分筆）や共有物分割請求、持分売却による解決

金銭での解決が難しい場合、不動産そのものを分ける方法や、法的手続き、最終手段としての持分売却が検討されます。

現物分割（げんぶつぶんかつ）

土地を複数に切り分ける（分筆）などして、それぞれの部分を各相続人が単独で所有する方法です。

共有物分割請求

一旦、相続人間で共有となる遺産分割協議が成立したものの、共有状態の解消のための話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求の調停や訴訟を申し立てることができます。
これは、共有状態の解消を法的に求める手続きです。

訴訟にまで発展すると、時間や費用、精神的な負担が大きくなるため、できるだけ協議や調停の段階で解決を目指したいところです。
そのためにも、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

持分売却

自分の持分のみを売却する方法ですが、デメリットが大きいため、他の方法が取れない場合の選択肢となるでしょう。

6. 相続放棄を検討する際の注意点

「共有名義が面倒だから、いっそ相続自体を放棄したい」と考える方もいるでしょう。
相続放棄は有効な選択肢の一つですが、重大な注意点があります。

相続放棄とは、家庭裁判所に申述することで、被相続人のプラスの財産（不動産、預貯金など）もマイナスの財産（借金など）も一切を相続しないとする手続きです。

共有不動産以外に相続したい財産があったとしても、それらを含めて全て 放棄することになります。

手続きの期限

相続放棄は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所に申し立てる必要があります。
この期間（熟慮期間）は、事情によっては延長の申立てが可能です。

相続財産の一部でも使ったり、売却したり、不動産の名義を自分に変更したりすると、「相続する意思がある（法定単純承認）」とみなされ、原則として相続放棄ができなくなります。

もしも、相続放棄を選択肢のひとつとして考えられている場合には、被相続人の預貯金を引き出す、遺品を売却するといった安易な行動は禁物です。

相続放棄を検討する場合は、本当にそれが最善の選択か、弁護士や司法書士などの専門家に相談の上、慎重に判断してください。

7.親子・兄弟姉妹が共有名義となるケースでの対処

相続において最も多いのが、親子や兄弟姉妹といった近しい親族間での共有です。
関係が近いがゆえに、かえって感情的な対立が生まれやすいという側面があります。

親の死後、誰がその家に住み続けるのか、誰も住まないなら管理はどうするのか、固定資産税は誰が代表して払うのか。
こうした現実的な問題を曖昧にしたまま共有名義にすると、将来のトラブルは避けられません。

7-1.トラブル回避のための対策

話し合いで円満に解決できれば理想ですが、「言った・言わない」の争いを防ぐためにも、合意内容は書面に残しておくことをおすすめします。

生前に親自身が、遺言書を作成しておくことも非常に有効です。

特定の相続人（例えば、同居していた長男）に不動産を単独で相続させる代わりに、他の子どもには相当額の預貯金を渡す、といった内容にしておけば、意図しない共有状態を避けられます。

その際は、他の相続人の遺留分（法律で保障された最低限の相続分）に配慮することが重要です。

8. 専門家に相談するメリットと選び方

相続における共有名義不動産の問題は、 法律、税務、不動産実務など、複数の専門知識が絡み合う複雑な問題です。

当事者だけで解決しようとすると、かえって問題をこじらせてしまうことも少なくありません。
問題をスムーズかつ有利に進めるためには、早い段階で専門家に相談することが最善の策です。

自分の状況に合った相談先を確認したら、次に信頼できる専門家を探しましょう。

当事務所のように、弁護士・税理士と連携し、相続問題にワンストップサービスとしてサポートをおこなっている事務所であれば、問題内容によって適切な相談先をご案内できるので安心です。

9. まとめ

共有名義不動産の相続は、一見すると公平な分割方法に思えるかもしれません。
しかし、その一方で「売れない」「活用できない」「揉める」という深刻なリスクが潜んでいます。

問題を先送りにすればするほど、共有者は増え、権利関係は複雑化し、解決は困難になります。
大切なのは、相続が発生した早い段階で、共有者全員が将来を見据えて話し合い、最適な解決策を見つけ出すことです。

共有名義不動産の相続という複雑な問題に、一人で悩む必要はありません。
相続問題に精通した専門家は、あなたの状況を整理し、法的な観点から最善の解決策を提案してくれます。
共有不動産の問題にお悩みの方は、ぜひ円満な解決への第一歩を踏み出してみてください。

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