住所・氏名の変更登記の義務化について解説（令和６年４月より実施・過料５万円の罰則あり）

１．住所・氏名の変更登記が義務化された背景

登記に所有者の情報が正しく反映されていないと、不動産取引の安全性や調査に問題が生じることがあります。

また所有者不明の不動産が生じることにより、公共事業の推進など経済面での損失も大きいと考えられます。

不動産の相続において、登記名義の変更がおこなわれていないことが所有者不明の不動産を発生させている原因のひとつであるとして、令和６年より相続登記義務化の法改正がおこなわれました。

こうした背景から「所有者不明の土地」を生じさせないという趣旨のもと、住所・氏名の変更があった際にも登記申請をおこなうことが義務付けられました。

なお、これについては令和８年４月までに施行される予定となっています。

不動産を相続した場合の名義変更登記の義務化に関して、次のコラムで詳しく解説しています。

２．個人の住所・氏名、法人の住所・名称の変更が対象

住所・名称・氏名の変更登記義務の対象は「所有権」の登記名義人です。

住宅ローンの借り入れの際に設定された「抵当権」など所有権以外の記載に変更があったとしても変更登記の義務はありません。

個人の方の住所、氏名。
法人の本店所在地である住所、名称。

これら所有権の登記名義人の変更があれば、変更登記の申請義務が生じます（改正 不動産登記法７６条の５）。

なお、義務化前の氏名・名称・住所の変更も対象となります。（附則５条７項後段）

３．変更登記義務に違反した場合の罰則

「正当な理由なく」、変更登記をおこなわない場合には過料５万円以下の罰則を受ける可能性があります。

過料は国などの行政からの罰則になります。

具体的には、登記義務違反を登記官が裁判所に通知し（過料事件の通知）、制裁のための手続が開始されます。

３－１．個人の方の変更登記義務と職権登記

変更登記をおこなわないことに「正当な理由」があると判断される可能性が高いのは、「DV被害者」であり住所が知れると被害を受ける可能性がある場合や、生活保護世帯など「経済的な困窮の状況」にあり登記費用の負担ができない場合が考えられます。

なお、あらたに所有権の登記名義人となる場合に、氏名・住所だけでなく「生年月日などの情報（住民基本台帳ネットワーク検索用の情報）」を法務局に提供することで、登記名義人からの登記申請を待たずに、登記官による職権登記を受けることができる仕組みが作られました。

検索用情報をもとに、登記官が定期的に住民基本台帳ネットワークにアクセスして、登記名義人の住所・氏名が変更していないか照会をかけます。

変更があることを確認したときには、登記名義人の申出（承諾）を受けてから、職権で住所・氏名の変更登記をおこなうことになっています（改正 不動産登記法７６条の６但書）。

これは、DVなどの事情がある場合に、最新の住所地が登記されることで生命の危険が生じることへの配慮とも言えます。

なお、登記名義人が死亡した場合で、登記官が住民基本台帳ネットワークなどから死亡情報を取得した場合には、職権で死亡の事実が登記されることになっています。

３－２．法人の変更登記義務と職権登記

個人の方とは違い、プライバシー保護の必要性が問題となる場面はありません。

なお、個人とは異なり、登記官による職権による変更登記が認められています（改正 不動産登記法７６条の６）。

法人の本店所在地である住所、名称については「商業・法人登記システム」から「不動産登記システム」に異動情報が通知されることで、変更されたことを認識することができます。

これにより、登記官は職権で所有者である法人の名称・住所の変更登記をおこないます。
そのため、過料の制裁を受ける可能性は、個人にくらべて低いと言えます。

４．住所・氏名・名称変更登記義務についてのまとめ

原則、所有権登記名義人の住所・氏名・名称が変更になった場合には、その変更登記義務があります。

当事務所では、不動産登記業務における資料収集から申請書作成・提出などトータル・フルサポートをおこなっています。

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